Описание должности Начальник отдела Юридическое сопровождение аренды недвижимости

Содержание
  1. Особенности управления коммерческой недвижимостью
  2. Способы управления
  3. Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью
  4. Анализ рынка
  5. Аренда
  6. Организация обслуживания
  7. Маркетинг и бизнес
  8. Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью
  9. Востребованность профессии
  10. Выстраиваем структуру юридического департамента
  11. Какие цели ставятся перед юридически департаментом?
  12. Кому непосредственно подчиняются юристы бизнес-единиц в холдинге?
  13. Как разграничивается компетенция юристов в холдинге?
  14. Юристы in-house и/или аутсорсинг?
  15. Как данная структура будет влиять на мотивацию сотрудников департамента?
  16. Работа юриста по недвижимости
  17. Ключевые обязанности юриста по недвижимости
  18. Дополнительный список задач
  19. Базовые требования к кандидатам на данную должность
  20. Специфика работы
  21. Требования к образованию
  22. Трудоустройство доход и перспективы

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Описание должности Начальник отдела Юридическое сопровождение аренды недвижимости

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

  • Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
  • Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

  • Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
  • Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
  • Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей.

Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

  • Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
  • Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
  • Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
  • Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

  • Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
  • Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
  • Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
  • В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

  • Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
  • Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
  • Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
  • Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
  • Знать налоговое и гражданское законодательство.
  • Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
  • Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
  • Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

  • Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
  • Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
  • Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
  • Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу.

Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов.

Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Источник: https://uprav.ru/blog/osobennosti-upravleniya-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

Выстраиваем структуру юридического департамента

Описание должности Начальник отдела Юридическое сопровождение аренды недвижимости

В современных условиях одной из главных задач руководителя юридического департамента холдинговой структуры является построение процесса юридического сопровождения как бизнес-единиц (отдельных обществ), так и холдинга в целом. Большую роль в данном построении играет и сама структура (оргструктура) юридического департамента холдинга.

Конечно же, структура юридического департамента будет зависеть от целей, которые ставятся перед ним, структуры и вида деятельности самого холдинга, а также бюджета Общества и прочих факторов. Тем не менее, можно вывести примерную, базовую структуру, от которой можно отталкиваться при планировании структуры собственного департамента.

Итак, для построения эффективной структуры юридического департамента необходимо поставить и разрешить следующие вопросы:

  1. Какие цели ставятся перед юридическим департаментом?

  2. Кому непосредственно подчиняются юристы бизнес-единиц в холдинге?

  3. Как разграничивается компетенция юристов в холдинге?

  4. Юристы in-house и/или аутсорсинг?

  5. Как данная структура будет влиять на мотивацию сотрудников департамента?

Какие цели ставятся перед юридически департаментом?

Сохранить и преумножить стоимость компании — это две цели, которые всегда ставятся перед юридическим департаментом.

Сохранением (обеспечением текущей деятельности) должны заниматься все юристы (рейдеры не в счет).

Текущая деятельность холдинга складывается из отношений, в которых состоит компания. Чем больше (как количественно, так и качественно) данных отношений, тем чаще возникает вопрос о привлечении профильных юристов под каждый конкретный вид деятельности.

К наиболее часто встречающимся видам деятельности относятся:

  • договорно-правовая;
  • претензионно-исковая;
  • корпоративно-правовая;
  • налогово-правовая;
  • регистрационно-правовая.
  • взаимодействие с государственными органами (сюда же можно включить представительские функции).

В зависимости от объемов работы и специфики деятельности компании отдельные юристы могут курировать несколько видов деятельности или, наоборот, могут привлекаться более узкие специалисты в той или иной области.

Вопрос читателям: как вы считаете, насколько эффективно создавать специализации внутри юридического департамента?

Цель преумножения стоимости активов становится все более актуальной в последнее время. Но ее реализация в большей степени зависит от роли руководителя юридического департамента в компании, т.е. от того, какое место занимает юридический департамент в структуре самого холдинга.

Более того, можно говорить о том, что чем больше полномочий у руководителя юридического департамента, тем большее влияние он может оказать на преумножение стоимости активов Общества.

Это может проявляться как в виде подчинения руководителя юридического департамента непосредственно Генеральному директору, так и в виде нахождения его в составе совета директоров общества с правом вето на решения Генерального директора.

Кому непосредственно подчиняются юристы бизнес-единиц в холдинге?

На этот вопрос есть два основных варианта ответа:

1. Руководителю юридического департамента;

2. Директору бизнес-единицы.

Юрист бизнес-единицы будет отстаивать интересы того лица, в чьем непосредственном подчинении он находится.

Решать вопрос о необходимости перевода юриста под непосредственное подчинение руководителя юридического департамента необходимо исходя из эффективности контрольно-распорядительной функции головной компании. Если она слаба, то целесообразно принять юриста в головную компанию и заключить с бизнес-единицей договор оказания юридических услуг.

Для крупных холдинговых компаний данный вариант даст большую нагрузку на руководителя юридического департамента, который будет обязан знать все нюансы юридических вопросов в каждом обществе холдинга.

Представляется, что традиционный вариант (подчинение директору бизнес-единицы) наиболее оправдан.

Подчинение же юристов бизнес-единиц руководителю юридического департамента холдинга должно осуществляться через построение контрольно-распорядительных механизмов и единого правового пространства.

В качестве инструмента построения последнего можно использовать институт передачи полномочий единоличного исполнительного органа обществ управляющей организации (компании).

Вопрос читателям: кому должны подчиняться юристы по вашему мнению?

Как разграничивается компетенция юристов в холдинге?

Речь идет о юридическом сопровождении отдельной бизнес-единицы, а не холдинга в целом.

Основополагающими являются два варианта разграничения компетенции юристов в холдинге:

1. Бизнес-единицы самостоятельно осуществляют полное юридическое сопровождение;

2. Головная компания берет на себя часть функций по юридическому сопровождению бизнес-единиц.

От разрешения этого вопроса полностью зависит концентрация юристов в холдинге.

Если выбирается вариант с полным сопровождением своей деятельности бизнес-единицей самостоятельно, то необходимость coдержать большой штат в головной компании отпадает, но возрастает необходимость в укомплектованном штате каждой бизнес-единицы, и наоборот.

Вопрос читателям: должна ли головная компания брать на себя больше юридических функций?

Юристы in-house и/или аутсорсинг?

Немало ситуаций, при которых необходимо привлечение сторонних юристов (н-р, для независимой оценки рисков, решения узкоспециализированной проблемы или в случае, если вопрос находится за рамками обычной деятельности).

В большинстве случаев структура юридического департамента не меняется. Однако, если вопрос, по которому был приглашен внешний консультант, требует постоянного разрешения, то может последовать увеличение штата собственного департамента.

Необходимо иметь ввиду, что может произойти и обратная ситуация, при которой часть функций юридического департамента будет отдана на аутсорсинг, а необходимость в собственных юристах отпадет.

Вопрос читателям: составляет ли привлеченная аутсорсинг-компания конкуренцию юристам in-house?

Как данная структура будет влиять на мотивацию сотрудников департамента?

Управление в юридическом департаменте может быть построено таким образом, что будут иметься юристы равнозначные по должности, полномочиям, окладу; юристы, занимающиеся одними и теми же вопросами.

Подобная структура не будет иметь большого мотивационного эффекта.

Структура юридического департамента должна быть выстроена таким образом, чтобы каждый нижестоящий юрист стремился к росту (построению карьерную лестницу). Для этого достаточно в рамках структуры юридического департамента создать управления, отделы, у которых будут свои руководители и заместители.

Вопрос читателям: а как вы считаете: имеет ли весомое мотивационное значение наименование должности?

UPD 27.04.2012 г.

Возник вопрос:
Целесообразно ли выделять юридический департамент в отдельное юридическое лицо, которое будет оказывать юридические услуги холдингу?

Каковы плюсы и минусы такого выделения?

В качестве старта, из минусов:

  • Холдинг теряет деньги на налогах;
  • Трудозатраты на организацию работы юридического лица (отчетности, документальное оформление оказанных услуг и др.);

Из плюсов:

  • Возможность взыскания судебных расходов холдинга;
  • Если юридический департамент перерастает в самодостаточную консалтинговую компанию, то для нее это возможность дополнительных доходов от сторонних клиентов и повышения квалификации за счет дополнительной практики.

Источник: https://zakon.ru/blog/2010/4/16/vystraivaem_strukturu_yuridicheskogo_departamenta

Работа юриста по недвижимости

Описание должности Начальник отдела Юридическое сопровождение аренды недвижимости

Российский рынок недвижимости двигался к рекордным показателям роста даже в кризис. Хотя и во время стабилизации, роста грамотный юрист по вопросам с коммерческими или жилыми объектами очень востребован.

Насколько перспективна такая вакансия, как ее занять, что должен знать, уметь и делать юрист в сфере недвижимости? Разберем особенности одной из самых популярных юридических профессий.

Суть работы специалиста — сопровождение сделок. Внутри профиля есть свое деление на экспертов по вопросам строительства объектов, обслуживания актов покупки и продажи жилья или коммерческой недвижимости.

Ключевые обязанности юриста по недвижимости

На рынке строительства упор работы идет на экспертную часть — регистрацию, проведение согласований. При сопровождении сделок правовед больше занимается проверками, переговорами, организацией юридически грамотного процесса передачи имущественных прав.

Есть и общие функции, их список включает минимум восемь пунктов.

  • Основной должностной обязанностью является правовое сопровождение договоров. Их подготовка, согласование пунктов.
  • Важную часть работы составляет оценка правовых рисков.
  • Представление интересов нанимателя на судебных заседаниях (в том числе подготовка исков, ходатайств) и на переговорах.
  • Анализ юридического качества потенциального партнера.
  • Подготовка заключений по объектам, покупателям, продавцам недвижимости.
  • Проведение регистрационных, согласовательных процедур в судебных, государственных, муниципальных инстанциях.
  • Консультации сотрудников компании (руководства) по вопросам владения, распоряжения недвижимым объектом.
  • Создание и ведение договорной базы с внешними агентами — страховщиками, банками.

Дополнительный список задач

Среди дополнительных задач юриста можно отметить мониторинг законодательных актов на предмет изменений правил проведения сделок с недвижимостью. Специалист должен суметь претворить в жизнь каждую сделку, в которой заинтересован его наниматель, потому на него часто возлагается требование:

  • по ведению переговоров с покупателями, продавцами;
  • консультированию клиентов предприятия на предмет пунктов договора;
  • активная работа с инстанциями (Кадастровая палата, нотариальные конторы, налоговая).

Базовые требования к кандидатам на данную должность

Учитывая высокую ответственность, налагаемую широкими полномочиями юриста по недвижимости, работодатели выдвигают самые строгие требования к соискателям таких вакансий. Стандартные условия предполагают наличие высшего образования, опыта работы по профилю от года до трех, владение английским языком, специальным софтом.

Из основных теоретических данных, что нужно знать юристу по недвижимости, надо выделить пять пунктов.

  • Гражданское, земельное, налоговое, жилищное право.
  • Современные технологии ведения делопроизводства (договорное право).
  • Корпоративную концепцию нанимателя.
  • Юридическую составляющую ведения бизнеса.
  • Тактику грамотного сопровождения залоговых сделок.

Большое внимание уделяется репутации вуза, который закончил претендент.

Специфика работы

Одна из особенностей работы специалиста по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью — постоянное вовлечение. Эксперт должен:

  • контролировать ход каждой сделки;
  • разбираться с пунктами действующего законодательства;
  • знать историю недавних изменений.

Хорошие связи с коллегами смежных направлений здесь обязательны. Как и усидчивость, ответственность, готовность искать нестандартные решения, кропотливый подход к изучению новых вопросов.

Требования к образованию

Хотя запрос рынка труда на юристов постоянно растет, конкуренция среди молодых специалистов профиля обострена: на одну вакансию приходится до 5−8 резюме. При выборе между кандидатами работодатель часто обращает особое внимание на статус вуза, оконченного претендентом.

Юридический факультет «Синергии» по профилю гражданского права — это априори преимущество будущего соискателя престижной вакансии. Мы не просто готовим грамотных специалистов, но уже с первого курса обеспечиваем им возможность начать копить опыт. Педагогический состав юридической кафедры — один из самых сильных в Москве и всей России.

Трудоустройство доход и перспективы

Нанимателями специалистов по сопровождению сделок с недвижимым имуществом являются агентства по торговле жилой/коммерческой недвижимостью, девелоперские компании, застройщики, собственники складских комплексов и помещений. Часто открывают вакансию организации, чья деятельность тесно сопряжена с использованием коммерческих объектов:

  • сети ресторанов;
  • крупные торговые компании;
  • учебные заведения.

Заработная плата специалиста с полным юридическим образованием начинается с 60 тысяч рублей (Москва). Перспективы роста дохода не ограничены — эксперт может работать одновременно с несколькими заказами или заниматься профильной деятельностью в штате нанимателя.

Адрес поступления:

Ленинградский пр-т, д. 80, корпуса Е, Ж, Г.

Станция метро «Сокол», выход в центре зала на ул. Балтийская, далее пешком или на троллейбусе (№ 6, 43) до остановки «Институт Гидропроект» (1 остановка), у троллейбусного депо повернуть направо.

Контакты приемной комиссии:
Телефон: +7 (495) 800 10 01

E-mail: synergy@synergy.ru

График работы приёмной комиссии:Пн — Пт: 08:30 — 22:10;

Сб — Вс: 10:00 — 17:00;

Источник: https://synergy.ru/about/education_articles/speczialnosti/obyazannosti_yurista_po_nedvizhimosti

Все HR- сотруднику
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: