Описание должности Руководитель группы Ведение проектов жилой городской недвижимости бизнес-класса

Содержание
  1. Задачи и функции руководителя проекта
  2. Профессиональный менеджер уникальной задачи
  3. Должностная инструкция РМ
  4. Показатели результативности проект-менеджера
  5. Product/Project-manager: что они делают, что должны уметь, и кто из них главный
  6. Сначала разберемся, что такое продукт, а что — проект
  7. Тогда кто такие менеджер проекта и менеджер продукта
  8. Кто главнее: проджект или продакт
  9. Особенности управления коммерческой недвижимостью
  10. Способы управления
  11. Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью
  12. Анализ рынка
  13. Аренда
  14. Организация обслуживания
  15. Маркетинг и бизнес
  16. Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью
  17. Востребованность профессии
  18. Как открыть агентство недвижимости
  19. Почему привлекает бизнес на недвижимости?
  20. Подбор офисного помещения
  21. Подбор персонала
  22. Обязанности сотрудников
  23. Расходы агентства недвижимости
  24. Немного о заработке агента
  25. Прибыль и рентабельность агентства недвижимости
  26. Дополнительные моменты бизнеса
  27. Руководитель проекта
  28. Что подразумевает данная должность? Ее актуальность и развитие
  29. Квалификационные и личностные требования
  30. Должностные обязанности и функции
  31. Права
  32. Ответственность, возлагаемая на данную должность
  33. Что нужно указать в резюме кандидату на данное место
  34. Информационные технологии
  35. Строительство
  36. Интернет

Задачи и функции руководителя проекта

Описание должности Руководитель группы Ведение проектов жилой городской недвижимости бизнес-класса

Проектная форма деятельности в бизнесе постепенно обретает силу. Открываются фирмы чисто проектной направленности, устройство действующих компаний усложняется. Развитие бизнеса в нашей действительности строится по современным лекалам, стандартам организации и управления.

Кто этот человек, который встает на переднем крае преобразующих мир событий? Кто ведет за собой временные коллективы к преодолению рутины и строительству нового? Это руководитель проекта, обладающий особыми чертами характера, владеющий специальными навыками и способный браться за уникальные задачи.

Профессиональный менеджер уникальной задачи

Руководитель проекта (менеджер проекта, project manager, PM) – лицо, наделенное ответственностью и правами по руководству работами в рамках проектной задачи.

Делегирование PM соответствующих полномочий производят инвестор или заказчик на основе контракта, существенные условия которого и KPI согласовываются еще на стадии разработки устава проекта.

Менеджер прилагает усилия для создания благоприятных условий выполнения задач проекта в согласованный срок и без превышения бюджета. Чтобы проект стал успешен, руководитель проектов обеспечивает:

  • видение проекта как объекта управления, понимание его особенностей;
  • анализ, учет интересов и управление отношениями со стейкхолдерами проекта;
  • снижение неопределенности уникальной задачи за счет процедуры планирования;
  • ресурсную базу проектных мероприятий;
  • защиту проектных решений и отчетность перед куратором и заказчиком;
  • привлечение проектных групп и отдельных исполнителей к выполнению работ;
  • контроль за ходом выполнения работ;
  • анализ проектных событий на предмет своевременности, качества, отклонений;
  • составление прогнозов и коррекцию планов;
  • завершение проекта и архивирование документации.

По существу, представленный выше список и есть основные функции РМ. Формально должностные обязанности менеджера начинаются с издания приказа об открытии проекта. Фактически его работа начинается уже задолго до выпуска документа.

Действия РМ связаны, в первую очередь, с куратором, который и вовлекает будущего проектного руководителя в процесс инициации и запуска проекта. Куратор всегда заинтересован при наименьших усилиях получить лучший результат.

Поэтому ему нужен разумный и результативный руководитель проекта.

РМ, в свою очередь, заинтересован во внятном и доверяющем ему кураторе. Для него куратор – понятный, единый канал эскалации возникающих проблем. Опытный менеджер заранее знает, что проблем и затруднений в проекте не избежать. И для того чтобы оперативно исключать сложности при их возникновении, PM желает не по «кабинетам пороги оббивать», а обращаться только к одному руководителю.

Куратор как представитель высшего руководства должен быть открыт для контактов с менеджером проекта. Он понимает, почему руководитель проекта пришел к нему, находит время посидеть с ним, обсудить, подсказать и где-то помочь.

Это немного, но очень важно, в том числе и психологически. Надо понимать, что оба звена: и куратор (иногда директор по развитию), и PM составляют руководство проектами на предприятии.

В крупных и средних компаниях к нему относят также и руководителя офиса проектов.

Центральное место PM среди участников проекта

Должностная инструкция РМ

Менеджер проекта – это не столько должность, сколько роль, которую берет на себя сотрудник или внешнее лицо, призванное реализовать уникальную задачу.

Нужно учитывать, что функциональный работник, приписанный к конкретному подразделению, службе, зачастую выступает руководителем проекта и даже не одного. Это в современном бизнесе вполне естественно.

Потребности менеджмента развития приводят к тому, что проектная архитектура выделяется в структурах компаний в отдельную организационную надстройку.

Если такое происходит, то и потребность в профессиональных PM также усиливается. Соответственно, появляются выделенные штатные единицы со всеми вытекающими последствиями: профессиональный профиль, должностная инструкция, система оплаты труда и т.д.

По конкретному проекту приданные полномочия, ответственность описаны в уставе.

Расширенные требования к правам, обязанностям, умениям и навыкам, образованию и другим параметрам фиксируются в специальном документе, которым является должностная инструкция PM, пример которой представлен далее.

Пример первой части должностной инструкции проект-менеджера

Должностная инструкция, основная часть которой размещена в настоящей статье, также предписывает требования к социально-профессиональному профилю проект-менеджера.

Как правило, это специалист с высшим экономическим или техническим (по профилю проекта) образованием в возрасте от тридцати до сорока лет. Он должен иметь опыт руководящей работы в менеджменте операционного или общего профиля (не менее 3 лет).

Должностная роль PM выставляет условия к личным качествам руководителя: стрессоустойчивость, целеустремленность, предприимчивость, коммуникабельность и прагматичность. Чтобы полноценно выполнять обязанности, руководитель проекта должен уметь следующее.

  1. Маневрировать в «плотном» потоке проектных событий, опираясь на знание законов и регламентов сферы финансов, экономики, техники и технологий.
  2. Легко переходить от локальных, очень конкретных вопросов задачного контекста на тактический и стратегический уровень функций управления, проявляя порой недюжинную эрудицию и интеллектуальную гибкость.
  3. Демонстрируя политическую прозорливость, выстраивать гармонию между интересами индивидуальных исполнителей и всей команды, между стейкхолдерами разных уровней и ценностных ориентаций.
  4. Предъявлять окружению такие добродетельные качества, как справедливость, тем самым сплачивая команду без необходимости идти на поводу у коллективных и частных манипуляций.
  5. Проходить по «лезвию бритвы» между требованиями безупречности от команды и готовностью в нужный момент принять от нее результат более низкого уровня.
  6. Держать общую ценность и цели в фокусе внимания команды с тем, чтобы она регулярно мобилизовалась на едва различимый изначально успех.
  7. Быстро восстанавливаться после стрессов и, как ни в чем не бывало, добиваться своего, несмотря на трудности.
  8. Многое и многое другое…

Показатели результативности проект-менеджера

Должностные функции и вытекающие из них обязанности являются общим базисом настройки PM на результат проекта.

Гораздо лучшим ориентиром служат для мотивирования менеджера цели, продукт, задачи проекта.

Исходя из критериев успешности уникальной (проектной) задачи, формируются ключевые показатели результативности (КПР или KPI). Ниже приведен традиционный перечень KPI в порядке снижения их применимости:

  • чистая прибыль от проекта;
  • прибыль от срока определенной продолжительности коммерческой эксплуатации объекта;
  • сумма отклонения от планового бюджета (попадание в бюджет);
  • отклонение по времени от срока завершения проектной задачи ее исполнением (попадание в сроки);
  • размер просроченной дебиторской задолженности покупателей продукции проекта;
  • объем продаж новой продукции в тестовый период в стоимостных единицах;
  • объем продаж новой продукции в период вывода на проектную мощность;
  • объем продаж в количественных единицах;
  • широта применения новой технологии, продаж новой продукции;
  • маржинальный доход от проекта;
  • доля стопроцентно выполненных подзадач исполнителями;
  • число отрицательных оценок пользователей результатов проекта по отчету заданного формата;
  • KPI, напрямую связанный с формулировкой проектной задачи, в прямой связи с критериями ее успешности.

Примерами последнего KPI могут быть показатели, взятые напрямую из количественных параметров не только задачи верхнего уровня, но и декомпозированных подзадач.

Например, снижение времени ожидания, снижение количества жалоб, уменьшение оттока клиентов, привлечение числа новых покупателей и т.п.

Здесь весьма благодатно могут быть применены практически все средства BSC (системы сбалансированных показателей).

В данной статье нами была рассмотрена центральная фигура проектного управления – project manager. Многообразие направлений проектной деятельности, тип организации компании диктуют совершенно разные подходы к таким управленческим элементам, как функции, должностные обязанности, профессиональный профиль PM.

В первую очередь, все это необходимо куратору проекта и сотруднику службы персонала. Проект-менеджеру это также важно. А еще более важным для него является, какие ему приданы ресурсы, предоставлены полномочия и выставлены показатели.

Таков полный комплекс организационно-мотивационных средств в применении к ключу успеха в проекте.

Источник: http://projectimo.ru/komanda-i-motivaciya/rukovoditel-proekta.html

Product/Project-manager: что они делают, что должны уметь, и кто из них главный

Описание должности Руководитель группы Ведение проектов жилой городской недвижимости бизнес-класса

Руководитель продукта в «Леруа Мерлен» Алексей Маньковский рассказал, чем управление продуктом отличается от управления проектом, какие знания и навыки нужны менеджерам, и как заказчик оценивает работу.

Сначала разберемся, что такое продукт, а что — проект

Простыми словами, проект — временное мероприятие, направленное на получение уникального результата: продукта или услуги. То есть продукт — это результат проекта.

Мы сейчас не учитываем разные аспекты продакт-менеджмента, например, ценность для клиента или бизнес-процессы. Просто показываем разницу между управлением проектом и продуктом.

И главное отличие в следующем: проект имеет начало и конец, а продукт всегда бесконечен, он постоянно развивается.

Строительство газопровода — это проект, у него есть начало и конец. Готовый газопровод — продукт, который можно достраивать и всячески развивать. При этом, продукт может включать в себя один или множество проектов, а проект может быть достаточно большим, чтобы иметь задачи и требования к нескольким продуктам.

Тогда кто такие менеджер проекта и менеджер продукта

У продакта фокус на определении правильной цели: он отвечает на вопросы: что делать и какой продукт создавать, исходя из понимания рынка, предметной области, и конечных пользователей продукта.

Проджект же фокусируется на процессе, и его задача — понять, как делать и когда. Менеджер проекта должен хорошо понимать цель и даже может ставить ее под вопрос, если это уместно, однако он не занимается поиском правильной цели.

У проджекта и продакта разные KPI, горизонты планирования и глубина погружения в метрики.

KPI проджекта: срок, стоимость и требования к результату (качество). Он управляет рисками: постоянно думает о том, что что-то может пойти не так, закладывает дополнительное время на всякий случай, следит за бюджетом.

Проджекта оценивают в первую очередь по результату: выполнен проект или нет.

Если проект выполнен, то оценивают были ли соблюдены сроки, соответствует ли проект качеству, вписался ли он в бюджет, все ли риски были учтены и снижены.

У проджекта может быть фокус только на одном из этих трёх KPI, это зависит от контекста и цели, которую решает бизнес с помощью проекта. Например, когда склад интернет-магазина «Леруа Мерлен» готовился и пиковым объемам заказов, меня попросили реализовать проект подключения курьерских служб для увеличения пропускной способности склада.

Дело было в том, что для отгрузки заказов на доставку физически не хватало дверей, а доставка курьером позволяла нам много малогабаритных заказов отгрузить разом, через одну дверь.

Главным требованием в этом проекте был максимально короткий срок реализации, вопрос бюджета практически не стоял, а требования мы максимально сократили в интересах сроков.

KPI продакта: коммерческие метрики и удовлетворенность пользователей. Поэтому продакт держит в уме жизненный цикл продукта, понимает, на каком этапе развития находится продукт и какие задачи нужно решать на каждом этапе.

Поэтому горизонт планирования продакта в среднем выше чем у проджекта: продакт планирует на 1—3 года вперед, тестирует гипотезы и следит за метриками: трафиком, конверсией, средним чеком и временем жизни клиента.

Результат работы — готовый коммерческий продукт, который нравится пользователям и приносит владельцу бизнеса деньги. Если продукт пользуется спросом и приносит деньги, то менеджер выполнил задачу.

Менеджер по продукту не всегда гонится за деньгами. Например, сервис каршеринга зачастую специально работает в убыток, чтобы привлечь часть клиентов, которые пользуются другими сервисами. Но это не значит, что менеджер по продукту плохо справляется с работой.

При всех различиях, продакт и проджект кое-чем похожи: обладают сильными личностными качествами, работают в одних и те же фреймворках, управляют командами, помогают компании развиваться. Кроме того, проджект обычно не занимается аналитикой, но сейчас тенденция такая, что ему нужно как минимум ориентироваться в метриках.

Кто главнее: проджект или продакт

Нельзя сказать, что один главнее другого, потому что у менеджеров разные функции. Но по общему правилу, менеджер по проекту вырастает в менеджера по продукту, а не наоборот, и вот почему.

  • декомпозиция — разбивать большие задачи на мелкие, учитывая зависимости между ними
  • планирование — определять сроки для каждой из мелких задач.

Проджект делегирует задачи и работает с командой: подбирает людей, распределяет обязанности и следит за ходом работы. Высший пилотаж в профессии — понимать риски и иметь запасной план на случай, если что-то идет не так. Как правило, навыки управления рисками приходят с опытом.

  • быть проджектом — уметь выполнять работу в те сроки, который сам установил: «сказал — сделал». Неспособность дать результат в срок говорит о несостоятельности продакта.
  • знать и постоянно изучать клиента, выявлять и решать его боли и менять продукт так, чтобы он становился для пользователя все более ценным и соответствовал ожиданиям.

В последнее время профессии смешиваются: проджекту необходимо иметь все больше продуктовых компетенций. Скорость разработки продуктов постоянно растет, поэтому проджекту нужно уметь самостоятельно принимать некоторые продуктовые решения и соблюдать сроки. Как правило, рамки полномочий, в которых проджект может принимать продуктовые решения, определяются совместно с продактом.

При этом нет общепринятого описания должностей продакт-менеджеров — в разных компаниях для одной и той же вакансии могут подразумеваться разные должностные обязанности. Чтобы стать тем менеджером, которым вы действительно хотите стать, лучше заранее уточнять у потенциального работодателя, чем придется заниматься в процессе собеседования и изучения компании.

«На мой взгляд, востребованность обеих профессий будет только расти. На сегодняшний день компетентному продакту или проджекту очень легко найти работу — если вы можете «сделать», а не «делать», то вас заберут с руками и ногами».

Источник: https://vc.ru/skillbox/109189-product-project-manager-chto-oni-delayut-chto-dolzhny-umet-i-kto-iz-nih-glavnyy

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Описание должности Руководитель группы Ведение проектов жилой городской недвижимости бизнес-класса

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

  • Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
  • Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

  • Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
  • Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
  • Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей.

Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

  • Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
  • Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
  • Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
  • Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

  • Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
  • Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
  • Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
  • В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

  • Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
  • Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
  • Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
  • Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
  • Знать налоговое и гражданское законодательство.
  • Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
  • Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
  • Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

  • Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
  • Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
  • Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
  • Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу.

Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов.

Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Источник: https://uprav.ru/blog/osobennosti-upravleniya-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

Как открыть агентство недвижимости

Описание должности Руководитель группы Ведение проектов жилой городской недвижимости бизнес-класса

Несмотря на пережитый российским обществом кризис, рынок недвижимости в городах миллионниках достаточно активный. Это побуждает многих деловых людей открыть свое агентство недвижимости для извлечения прибыли. Риэлторство – это экономическо-хозяйственная деятельность организации по предоставлению посреднических услуг в сфере продажи и аренды недвижимости населению и юридическим лицам.

С первого взгляда кажется, что этот бизнес достаточно прост. А так ли это на самом деле, попробуем разобраться.

Почему привлекает бизнес на недвижимости?

Во-первых, для старта бизнеса нужны минимальные финансовые вложения, нужен только телефон для ведения переговоров по продаже недвижимости и после отмены лицензирования риэлторского бизнеса не нужно даже особых знаний и образования, чтобы им заниматься, интернет будет вам в помощь. Во-вторых, на начальном этапе можно работать и одному, минимальные доходы от первоначальных сделок могут составлять от пятнадцати до тридцати тысяч рублей.

Основной заработок агентств недвижимости складывается из посреднической деятельности. Агент по работе с недвижимостью сводит между собой покупателя и продавца недвижимости и получает за это вознаграждение.

Поэтапно работа агента выглядит так: звонок-заключение агентского договора – просмотр объектов – сделка – вознаграждение.

Но, как и любой другой вид экономической деятельности, посреднические услуги на рынке недвижимости, имеют свои правовые аспекты организации бизнеса.

Открывают агентства недвижимости в основном бывшие риэлторы, отработавшие “на дядю” и решившие выйти на вольные хлеба, при этом наработав свою базу для ведения бизнеса. Поэтому, совет – если вы не работали риэлтором и решили открыть этот бизнес, то устройтесь на несколько месяцев в существующее крупное агентство.

Услуги, оказываемые агентством недвижимости – разнообразны. Основные виды деятельности агентств недвижимости:

  • купля-продажа жилых, коммерческих объектов недвижимости;
  • аренда жилых и коммерческих объектов недвижимости;
  • купля-продажа земельных участков;
  • продажа производственных зданий (заводы, фабрики и т.д.);
  • изменение статуса объектов недвижимости (перевод из жилого в нежилое и наоборот);
  • получение разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию;
  • оформление права собственности на недвижимость;
  • узаконение реконструкций и перепланировок.

Агентства могут выполнять все эти услуги, а могут выбрать себе более узкое направление, например рынок аренды жилья и коммерческой недвижимости.

Существует ряд важных моментов, которые необходимо изучить перед тем как открыть агентство недвижимости

Уровень цен в регионе. Цены на жилье в различных субъектах РФ отличаются друг от друга. Кроме того, в каждом городе своя ценовая политика на первичное и вторичное жилье. Под первичным жильем имеются в виду объекты недвижимости от застройщиков жилья в стадии строительства или черновой отделки, под вторичным – жилая недвижимость от собственников.

Процент возводимого первичного жилья. В зависимости от того, насколько развито в городе строительство многоквартирных домов, будет зависеть спрос на тот или иной вид жилья. В случае малого количества первичного жилья, основным предметом спроса будут объекты от собственников.

Необходимо изучить процесс формирования вознаграждения агента по недвижимости. В каждом регионе своя специфика. В больших городах, риэлторское агентство заключает договор на оказания услуг с клиентом, как продающим, так и подбирающим жилье.

Стоимость оформления пакета документов оплачивается отдельно кем-либо из участников сделки по договоренности.

Так, вознаграждение агентства недвижимости складывается от 1 до 7 % от стоимости приобретенного или проданного жилья, которое оплачивает клиент и стоимости оформления документов от 10000 рублей до 20000 рублей.

Для открытия агентства недвижимости необходимо провести ряд обязательных действий:

  1. Регистрация юридического лица ООО или ИП. Если вы решили в одиночку создавать свой бизнес, то подойдет ИП, а если у вас есть компаньон, то уже без вариантов ООО.

  2. Подготовка пакета документов. Стоимость организационных расходов, с учетом открытия счета в банке составит для ИП 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.

  3. Аренда или выкуп помещения. Для первоначального запуска бизнеса однозначно аренда, а потом можно озаботиться и покупкой офисного помещения с отдельным входом на первом этаже.

  4. Набор сотрудников. Этот пункт на ваше усмотрение и полностью зависит от первоначальных возможностей.

  5. Организация труда и бизнес-процессов.

Если вы решите открыть агентство недвижимости по франшизе, то большинство этих пунктов вам поможет решить фрайчанзи.

Подбор офисного помещения

Для ведения бизнеса желательно выбрать офис в центральной части города (если агентство будет заниматься арендой и продажей недвижимости по всему городу) или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность.

Самое оптимальное решение – офис на первом этаже с отдельным входом на красной линии. Второй вариант – офис в большом бизнес-центре. Офис может состоять из нескольких отдельных помещений.

Первое помещение это комната ожидания клиентов и ресепшн, второе – место, где располагаются агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом для оформления документов, если юрист приходящий.

Если юрист работает в штате на постоянной основе, нужно предусмотреть еще один кабинет, где он будет работать и оформлять сделки.

Подбор персонала

Для успешной деятельности агентства недвижимости необходимо набрать следующий коллектив : наемный или из числа учредителей.

В штат будут входить – руководитель агентства, секретарь или помощник руководителя, агенты по недвижимости (риэлторы), юрист.

В качестве дополнительного штата, по мере необходимости вводят рабочую единицу заместителя руководителя, водителя, специалиста по обслуживанию сайта и рекламных компаний.

Обязанности сотрудников

В обязанности руководителя входит контроль и организация работы всего агентства недвижимости.

В обязанности секретаря или помощника входит прием входящих звонков и корреспонденции, формирование заявок на приобретение и аренду недвижимости, учет объектов недвижимости, иногда вопросы рекламы и исполнение задач по хозяйственной части организации. На первых порах эти задачи выполняет руководитель и можно обойтись без помощника.

Задачи агента по недвижимости ясны, осуществление риэлторской деятельности в сфере аренды или продажи объектов недвижимости. Для эффективности работы риэлторов, формируют группы агентов по территориальности (определяют за определенным районом) и специфике недвижимости (жилая, коммерческая, дома, земельные участки, новостройки).

В компетенции юриста оформление сделок и всей сопутствующей документации. Он занимается заключением договоров на оказание услуг, составляет проекты договоров купли-продажи, дарения, мены, найма и т.д.

Осуществляет консультацию риэлторов и клиентов, осуществляет сбор пакета документов для сделки и представительство во всех необходимых по роду деятельности учреждениях.

На первоначальном этапе также можно не брать в штат юриста и воспользоваться услугами юридической компании на аутсорсинге.

Бухгалтерский учет в компании можно отдать на аутсорсинг или принять в штат бухгалтера.

Расходы агентства недвижимости

Задумываясь о том, как открыть агентство недвижимости с нуля, первое, что стоит учесть это бюджет. Основные затраты, при открытии агентства недвижимости:

  • аренда помещения будет стоить порядка 35-70 тысяч ежемесячно;
  • расходы на рекламу в агентстве недвижимости это практически ежедневная статья. Реклама объектов недвижимости в большинстве случаев платная. На нее в месяц у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей в среднем. Желательно предусмотреть при открытии агентства недвижимости наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы;
  • ледующий момент – это закупка мебели и оборудования. Если планируется частично удаленная работа агентов по недвижимости, количество рабочих мест формируется ровно в половину от числа работников. В связи с разъездным образом деятельности, некоторые агенты не находятся в офисе ежедневно. Также формируется рабочее место секретаря, юриста и руководителя. Для агентства, где планируется штат порядка 10 агентов, такие расходы в общей сложности составят порядка от 50 000-100 000 рублей;
  • расходы по регистрации организации, создание сайта и т.д. составят около 50 000 рублей;
  • к категории первоначальных затрат нужно отнести и заработную плату постоянных работников. На первоначальном этапе этот пункт может быть равен нулю;
  • услуги аутсорсинга. Стоимость бухгалтерских услуг составит от 3 000 рублей в месяц, стоимость юридических услуг от 10 000 рублей в месяц.;
  • транспортные услуги, услуги мобильной связи, услуги банка, обслуживающего вашу компанию могут составить от 15 000 рублей в месяц.

На открытие агентства недвижимости вам понадобится от 100 000 до 300 000 рублей.

Немного о заработке агента

Агенты по недвижимости работают по сдельной системе оплаты труда. Проценты устанавливает руководитель предприятия в зависимости от опыта и количества сделок. Существующая практика от 20 до 70 процентов от суммы вознаграждения по сделке. Но, как правило, удобный вариант, устраивающий обе стороны – 50 %. В среднем, агентства, где работает порядка 10 – 20 агентов считаются небольшими.

В больших городах количество агентов на один офис, не считая филиалов, может приходиться до 100 человек. Можно рассмотреть вопрос открытия агентства недвижимости с рабочим штатом из одного человека. Руководитель, менеджер, агент и юрист выступают в одном лице. Для такого агентства понадобится 1 рабочее место и офис от 10 квадратных метров. Однако, прибыль такого агентства будет минимальна.

Прибыль и рентабельность агентства недвижимости

Какую же прибыль зарабатывает агентство недвижимости? Этого не может знать и предугадать никто. Многое зависит от базы объектов, от умения руководителя бизнеса и сотрудников вести переговоры с клиентами. Можно сказать одно, что если агентства недвижимости существуют, значит прибыль у них есть и первоначально вложенные средства окупаются быстро.

Агентство недвижимости как и любой другой бизнес может быть прибыльным или убыточным. Получение прибыли в конечном итоге не зависит от направления бизнеса, а зависит от умения руководителя заключить сделку и заработать эту прибыль.

Дополнительные моменты бизнеса

Услуги риэлторов в основном требуются для собственников недвижимости. Очень редко агентские договоры заключают при поиске нужных объектов, как для покупки, так и для аренды. В основном, плательщиком вознаграждения риэлтору выступает собственник недвижимости.

Поэтому, для того чтобы оказать собственнику недвижимости услугу по поиску покупателя или арендатора, руководитель агентства недвижимости должен заключить с этим собственником договор.

Без заключения договора советуем не работать, так как в этом бизнесе тебе могут “забыть” выплатить вознаграждение. Нет договора – нет денег.

Сейчас на улице кризис, поэтому иногда собственник говорит, что отдал объект недвижимости на продажу нескольким агентствам, а договор заключит с тем предприятием, который приведет покупателя. Значит надо двигаться быстрее, как говорится “кто рано встает, тому Бог дает”.

Но между тем, следует стремиться к заключению эксклюзивного договора на продажу недвижимости. Это означает, что собственник не имеет право проводить самостоятельные рекламные кампании и сотрудничество с другими агентствами по своему объекту и продать или сдать в аренду эту недвижимость сможет только ваше агентство.

Поэтому, чем больше в агентстве таких договоров, тем более финансово устойчива его позиция.

Немаловажный вопрос – обучение риэлторов и повышение квалификации. Кредитные учреждения, банки и российская, либо региональная гильдия риэлторов часто проводит семинары по теме увеличения продаж в сфере недвижимости. Целесообразно посещать такие мероприятия.

Дерзайте, и у вас все получится, мы в вас верим.

Источник: https://xn----8sbcgjdnfczvhfb7cc6c6l.xn--p1ai/biznes-plany-rukovodstva/uslugi/kak-otkryt-agentstvo-nedvizhimosti/

Руководитель проекта

Описание должности Руководитель группы Ведение проектов жилой городской недвижимости бизнес-класса

Должность руководителя во все времена считалась престижной. Этот труд всегда востребован и хорошо оплачивается, но для многих людей это не самое главное. Для умелого руководства требуется «солидный багаж», состоящий из опыта, знаний, таланта и определенных человеческих качеств. Владелец такого «багажа» достоин уважения и пользуется авторитетом в обществе.

Проект, не зависимо от сферы деятельности, представляет собой достижение цели. Насколько успешным будет результат, какое время и затраты понадобятся для его реализации зависит от умелого руководства.

Есть основное правило: чем раньше команда во главе с лидером вовлекается в проект, тем больше они смогут сделать для его выполнения.

Что подразумевает данная должность? Ее актуальность и развитие

Руководитель (или менеджер) проекта – понятие в России довольно новое. Иногда в организацию на вакансию «Руководитель проекта» требуется начальник отдела либо менеджер по продажам.

В итоге многие компании не могут правильно сформулировать свои требования к кандидату, и поиски достойного претендента занимают много драгоценного времени. Так что же необходимо знать и уметь проектному руководителю?

Данная профессия стала набирать популярность в ХХ веке, в период роста и развития экономики, несмотря на то, что лидеры и вожди существовали значительно раньше.

На сегодняшний день эта должность является востребованной во множестве отраслей:

  • Строительство;
  • Финансовая деятельность;
  • Страховые компании;
  • Фармацевтическая отрасль;
  • Спорт;
  • Информационные технологии.

Проект – это задача с началом и финалом, условием и окончательным результатом. Решить эту «головоломку» так, чтобы заказчик остался доволен – основная цель проектного руководителя.

Как правило, методы решения заказчика не интересуют, для него важен результат и выполнение установленных им требований:

  1. Сроки выполнения, ограниченные по времени.
  2. Заложенный бюджет и человеческие ресурсы.
  3. Качество.
  4. Дополнительные условия на усмотрение заказчика.

Перед тем, как приступить к выполнению проекта, руководителю необходимо обдумать и просчитать все нюансы. Только будучи уверенным в способности удовлетворить все требования заказчика и не понести собственных убытков, стоит браться за работу.

Итак, проектный руководитель – это главный специалист, ответственный за все процессы и успешный итог внедрения проекта.

Квалификационные и личностные требования

Скачать образец должностной инструкции руководителя проекта.

Требования к претенденту на должность руководителя проекта (далее РП) напрямую зависят от деятельности организации – заказчика.

Однако существуют общие критерии отбора:

  • Наличие высшего профильного образования, желательно дополнительное образование: менеджмент, маркетинг; при необходимости специальные допуски.
  • Опыт работы по специальности не менее года.
  • Хорошие профессиональные навыки и знание отраслевого рынка.
  • Способность работать с большим количеством информации; с проектными и техническими документами.
  • Коммуникабельность: опыт в ведении переговоров и деловой переписки.
  • Опыт работы в качестве руководителя, способность мотивировать и вовлекать в работу исполнителей.
  • Амбициозность и лидерская позиция.
  • Аналитический склад ума, способность быстро реагировать на обстоятельства и принимать верные решения.
  • Высокая работоспособность и устойчивость к стрессам.

Проектный руководитель редко работает один. Главным его достижением является создание квалифицированной команды и правильное распределение обязанностей среди ее членов. Основная цель руководителя проекта – привести свою команду к успешным результатам и получению прибыли.

Чаще всего, уход из организации лидера влечет за собой потерю всей команды.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

  • для регистрации ИП
  • регистрации ООО

Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.

  • Ведение бухгалтерии для ИП
  • Ведение бухгалтерии для ООО

Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!

Должностные обязанности и функции

Для успешного выполнения работы необходимо четко знать свои функциональные обязательства.

Проектный руководитель (РП) может быть зачислен в штат организации, либо являться внештатным сотрудником. Обязанности первой категории продиктованы должностной инструкцией предприятия, для второй – предусмотрены условиями контракта.

В любом случае обязанности будут зависеть от направления деятельности и служебной необходимости, однако существуют общепринятые стандарты.

РП обязан:

  1. Осуществлять контроль над соблюдением условий проекта: качество, сроки, бюджет и т.д.
  2. Согласовывать с заказчиком планы и ключевые требования к проекту.
  3. Составлять, контролировать и вести соответствующую документацию (планы, финансовые отчеты, технические задания и т.д.)
  4. Ведение переговоров со смежными структурами.
  5. Организовать проектную команду, распределять обязанности внутри нее. Осуществлять руководство и контроль над работой команды (проводить коллективные собрания и планерки).
  6. Участвовать в разработке детального бизнес-плана.
  7. Предотвращать и разрешать конфликтные ситуации среди участников проекта.
  8. Просчитывать все возможные отклонения и форс-мажорные обстоятельства.
  9. Контролировать своевременное предоставление необходимой информации и материалов всем участникам проекта.
  10. Осуществлять гарантийное обслуживание проекта на всех этапах выполнения.

Проектный руководитель должен знать как свои обязанности, так и каждого участника проекта. Иначе качественно контролировать ситуацию будет просто невозможно.

Права

Помимо обязанностей у РП есть права, которые так же определяются должностной инструкцией либо условиями контракта.

Руководитель проекта имеет право:

  • На принятие решений по финансовым вопросам проекта (в рамках установленного бюджета).
  • Осуществлять подбор участников и партнеров проекта (эксперты, аналитики и т.д.).
  • Настаивать на своевременном предоставлении материалов, оборудования, информации и документов, необходимых для реализации проекта.
  • Вносить и обсуждать с руководством предложения по улучшению и совершенствованию деятельности, связанной с проектом.
  • Ставить задачи, раздавать поручения членам проектной команды. Контролировать своевременное и качественное исполнение.
  • Выносить на рассмотрение вышестоящего руководства предложения о премировании либо наказании отличившихся подчиненных сотрудников (мотивировать участников и партнеров).

Умелый РП, ставший настоящим лидером проектной команды способен выстроить рабочий процесс так, что время выполнения работ пролетает не заметно, а коллектив постоянно готов на трудовые подвиги и не знает усталости. Такие показатели непременно приведут к успеху всех участников проекта.

Ответственность, возлагаемая на данную должность

Руководитель, управляющий проектом, несет установленную законодательством и предусмотренную условиями проекта ответственность за:

  • халатное выполнение, либо неисполнение своих обязанностей;
  • несоблюдение условий проекта: бюджета, сроков, качества и др.;
  • результаты выполненных работ и сдачу проекта заказчику;
  • взаимодействие с заказчиком и смежными структурами;
  • нарушение трудового распорядка и техники безопасности;
  • несоблюдение пожарной безопасности;
  • нарушения в процессе работы, определенные законодательством РФ;
  • нанесение материального ущерба в результате своей деятельности;
  • выполнение работы проектным коллективом.

В зависимости от рода деятельности число и содержание пунктов может меняться, но обязательно в рамках действующего законодательства.

Информация об ответственности РП, наряду с правами и обязанностями должна быть представлена в виде документа и подписана ответственным лицом.

Не стоит легкомысленно относиться к формальностям, когда речь идет об ответственности, ведь в процессе работы могут произойти негативные события, и никто от этого не застрахован.

Хороший руководитель успехи приписывает команде, а промахи себе. Способность понести ответственность – важная черта лидера. Только осознав собственные ошибки, можно их исправить и не допустить в будущем.

Что нужно указать в резюме кандидату на данное место

Любая карьера начинается с подачи резюме, и от этого первого шага зависит очень многое. Каждый соискатель, желающий получить должность, старается преподать себя в виде «вкусной конфеты», но не у всех получается.

Претенденту на роль проектного руководителя, помимо стандартных персональных данных, непременно надо сообщить работодателю:

  • Наличие автомобиля и водительского удостоверения.
  • Дополнительные навыки и опыт, пусть и не дипломированные.
  • Наличие своей сработанной команды (организационные способности).
  • Знание иностранных языков.
  • Спортивные увлечения и достижения.
  • Семейное положение, готовность к переездам и длительным командировкам.
  • Количество внедренных проектов.
  • Уровень пользователя ПК (компьютерные навыки).
  • Способность к самообучению и опыт наставничества.

Перехваливать себя все же не стоит, указывать надо только правдивую информацию, в которой работодатель сможет убедиться. Здесь опять же все зависит от его запросов, то есть указать нужно то, что хотят увидеть. Рекомендуется посидеть на сайтах компании работодателя, изучить специфику, внимательно прочитать требования к соискателю.

Информационные технологии

Данная область подвержена постоянным изменениям, поэтому для РП наиболее важным качеством является способность идти в ногу со временем и быстро ориентироваться.

Основная цель руководителя в этой сфере – способность к самообразованию и умение обучать свою команду.

Строительство

Здесь помимо строительного образования необходимы навыки юриста и финансиста, а так же знание офисных программ Смета.ру, Автокад и др, умение читать сметы и чертежи, знание архитектуры. Способность к прогнозированию и планированию.

Интернет

В этой области необходимы: уверенное пользование ПК, умение создавать сайты и заинтересовать их посетителей. Личностные качества: коммуникабельность, остроумие, дар оратора и аналитический склад ума. Согласно статистике 65% руководителей интернет проектов владеют английским языком. Способность к прогнозированию и эффективному мониторингу.

Разумеется, любой руководитель должен уметь общаться с людьми, так же он является лицом, мозгом и сердцем проекта. Большинство РП считают свою деятельность стилем жизни и отсутствие интересного проекта для них – творческий голод. Их работоспособность вызывает уважение, а успехи достойны аплодисментов.

О том, кто такой руководитель проекта в сфере ИТ, рассказано в следующем видеосюжете:

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=9924

Все HR- сотруднику
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: