Описание должности Руководитель отдела оценки недвижимости

Содержание
  1. Как руководить агентством недвижимости или деятельностью риэлтора
  2. Нет выстроенной бизнес-модели
  3. Нет разделения функций
  4. В агентстве не выстроены бизнес-процессы
  5. Не используются современные технологии
  6. Неэффективно используется маркетинговый бюджет
  7. Нет борьбы с «текучкой»
  8. Вы лично занимаетесь продажами
  9. В чем заключается работа оценщика недвижимости
  10. Место работы.
  11. Обязанности
  12. Образование.
  13. Дополнительные навыки.
  14. Заработок.
  15. Управляющий недвижимостью
  16. Краткое описание
  17. Особенности профессии
  18. Плюсы
  19. Минусы
  20. Ступеньки карьеры и перспективы
  21. Интересные факты
  22. Особенности управления коммерческой недвижимостью
  23. Способы управления
  24. Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью
  25. Анализ рынка
  26. Аренда
  27. Организация обслуживания
  28. Маркетинг и бизнес
  29. Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью
  30. Востребованность профессии
  31. Обязанности руководителя отдела продаж: должностные, основные
  32. Обязанности отдела продаж
  33. Должностная инструкция руководителя отдела продаж
  34. Основные задачи руководителя отдела продаж
  35. Должностные обязанности руководителя отдела продаж
  36. Планирование
  37. Декомпозиция
  38. Мотивация
  39. Организация
  40. Контроль
  41. Обучение
  42. Функции руководителя отдела продаж
  43. Права руководителя отдела продаж
  44. За что несет ответственность руководитель отдела продаж
  45. Кому он должен подчиняться
  46. Что должен знать руководитель отдела продаж
  47. Что должен делать руководитель отдела продаж
  48. Как правильно подбирать кандидатов
  49. Мотивация начальника отдела продаж

Как руководить агентством недвижимости или деятельностью риэлтора

Описание должности Руководитель отдела оценки недвижимости

Согласно РБК, в 2016 году в России закрылось более 4 тысяч агентств недвижимости. Одновременно в стране замедлился темп регистрации новых риэлторских агентств.

Мы составили список фатальных ошибок руководителей агентств недвижимости и советы экспертов, как правильно управлять компанией, чтобы их избежать или исправить.


I. Нет выстроенной бизнес-модели
II. Нет разделения функций
III. В агентстве не выстроены бизнес-процессы
IV. Не используются современные технологии
V. Неэффективно используется маркетинговый бюджет
VI. Нет борьбы с «текучкой»
VII. Вы лично занимаетесь продажами

Нет выстроенной бизнес-модели

Бизнес-модель – это структурный документ, который описывает, как и за счет чего компания собирается конкурировать на рынке, чтобы получать прибыль. Если ее нет, то это означает, что вы живете «от сделки до сделки» и не знаете, что будет завтра.

Александр Кузин, руководитель консалт-агентства «Рокеткон», для ЦИАН:
— Ключевые ошибки при построении бизнес-модели агентства – отсутствие списка главных партнеров (банки, застройщики, страховщики), списка ресурсов компании и методик взаимодействия с клиентами. Эти три компонента – основа любого бизнеса. Если они не прописаны, то компания погружается в хаос.

Проанализируйте свое агентство и ответьте на главные вопросы, необходимые для построения его бизнес-модели. Эти вопросы составили эксперты в разработке бизнес-стратегий Ив Пинье и Александр Остервальдер в книге «Построение бизнес-моделей. Настольная книга стратега и новатора» :

Внимательно проанализируйте: если какой-то из ответов носит общий характер или в нем нет конкретики — это слабое место вашего агентства. Доработайте его.

Например. Если вы не смогли точно, с указанием конкретных компаний, сотрудников и партнеров, ответить на последний вопрос, значит вы не контролируете свои расходы. А если нет четкого представления, как компания налаживает отношения с клиентами, значит агенты работают «как придется».

Читать по теме
Чтобы сменить «как придется» на «как надо», директор должен серьезно потрудиться. Забирайте себе наш чек-лист по управлению персоналом и учите агентов работать, как стрелки на часах.

Назад

Нет разделения функций

Бизнес-тренер Наталья Кузьминова в своем блоге указывает на два главных минуса агента-«мастера на все руки».

  1. Опытный агент не успевает заключать много сделок из-за моря рутинной работы, которую можно передать менее квалифицированным сотрудникам. К тому же это экономичнее: их час работы стоит меньше, чем час работы агента, который может принести компании большую прибыль со сделок.
  2. Новички работают наравне с опытными агентами и делают ошибки. Если бы в компании было разделение обязанностей, то они сначала занимались бы документами или «холодными» звонками, постепенно увеличивая свои навыки.

Отсутствие разделения труда в агентствах недвижимости — массовая проблема российских агентств. Во многом это обусловлено относительной молодостью отрасли в нашей стране.

Николай Девятов, глава Devyatov Consulting Group, на своем сайте:
— Продавец должен продавать. Проблема российского риэлтерского бизнеса в том, что он работает по модели 90-х годов. Здесь агент «тащит» на себе все: и рекламу размещает, и созванивается, и сделку проводит. Такой подход давно изжил себя.

Если агентство небольшое и затраты на организацию штатной структуры для вас непосильны, то отдавайте задачи на аутсорсинг или фрилансерам. Например, для съемки объектов можно нанять фотографов, для обзвона клиентов — телемаркетологов, для оформления бумаг — юристов.

Читать по теме
Разделение обязанностей — это «цветочки». «Ягодки» кроются в ненормированном графике риэлторов! Мы собрали 5 советов, как можно все успеть и не сойти с ума.

Назад

В агентстве не выстроены бизнес-процессы

Бизнес-тренер по недвижимости Николай Девятов уверен: если во внедрении бизнес-процессов не заинтересован сам руководитель, то у агентства нет шансов на успех.

Если сотрудники действуют не по конкретным инструкциям, а по наитию, то это сказывается на всей цепочке продаж: от увеличения сроков на каждый этап сделки до падения уровня сервиса. В итоге компания проигрывает конкурентам и уходит с рынка.

Александр Кузин, руководитель консалт-агентства «Рокеткон», для ЦИАН:
— 4 из 5 руководителей агентств недвижимости на вопрос «Как в вашей компании выстроены бизнес-процессы?» пожимают плечами.

В таких компаниях нет четкой структуры, не расписаны должностные обязанности и функции отделов. Необходимо сесть и прописать все бизнес-процессы до единого.

Это будет первым шагом к тому, что бизнес начнет работать на вас, а не вы на бизнес».

Чтобы понять, как эффективно управлять компанией, пропишите все бизнес-процессы. Чтобы ни одного из них не упустить, портал rzbpm.ru советует последовательно записать ответы на ключевые вопросы:

Допустим, в агентстве разделены обязанности между сотрудниками.  Для примера возьмем типичную сделку по покупке квартиры и ответим на эти вопросы. У нас получится список из основных бизнес-процессов, которые совершают сотрудники на первых этапах сделки.

Для удобства можно расположить ответы в виде схемы, как в источнике. Но главное — они лягут в основу бизнес-процессов вашей компании и помогут составить должностные инструкции для сотрудников.

Читать по теме
Если у вас еще совсем молодая компания, то не торопитесь набирать риэлторов в штат, а бизнес-процессы «завяжите» на фрилансерах. Как еще можно сэкономить при открытии агентства недвижимости, читайте в блоге.

Назад

Не используются современные технологии

Слабое использование CRM-систем в российском риэлторском бизнесе отмечается в исследовании Tadviser. Согласно ему, на долю агентств недвижимости приходится всего 4% от всех внедренных CRM-проектов.

А зря, ведь при помощи такой системы можно решить многие проблемы руководителя. Например, облачная система SalesapCRM помогает эффективно управлять агентством недвижимости:

  • Следит за выполнением задач и напоминает сотрудникам о дедлайнах;
  • Сама переводит сделки на следующий этап при наступлении определенных условий: менеджеры не забудут сменить этап, а у руководителя всегда будет актуальная информация;
  • Составит любые отчеты: от количества и суммы закрытых сделок до загрузки агентов. Руководитель в любой момент может выставить нужные фильтры и получить объективную статистику по сумме сделок, количеству звонков, встреч и т.д.
  • Позволит управлять финансами агентства. Руководитель видит все выставленные счета и проведенные оплаты, без дополнительных запросов контролирует размер дебиторской задолженности.

Внедрите S2!

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Назад

Неэффективно используется маркетинговый бюджет

По данным Calltouch, 60% звонков риэлторы получают благодаря контекстной рекламе Яндекс и Google. Данные исследования говорят, что в среднем по индустрии один такой звонок обходится агентствам недвижимости в 4500-6000 рублей. Учитывая довольно большую конверсию, на первый взгляд это недорого.

Так выглядит в поисковой выдаче контекстная реклама недвижимости

Но фишка в другом: контекстная реклама должна вести потенциального клиента на страницу сайта агентства с детальной рекламой того объекта, который фигурировал в рекламе.

Александр Кузин, руководитель консалт-агентства «Рокеткон», для ЦИАН:
— Многие компании ведут весь свой трафик с контекстной рекламы не на лендинг с конкретным предложением по запросу, а на порталы со всем списком своих объектов. Клиент, попадая на такой сайт, не знает, куда звонить и что ему в этой компании могут предложить, и быстро уходит. Это просто спуск бюджета через решето.

Назад

Нет борьбы с «текучкой»

«Коммерсант» пишет, что текучка в риэлтерской сфере составляет более 80% в год. Такие же цифры приводит и риэлтор Анетта Шершевская в своем блоге: к концу года «выживших» остается 10-20% от числа пришедших в его начале.

Виктор Крючков, директор агентства недвижимости «Наш Крым»:
— В том, что риэлтор быстро увольняется, виноват сам руководитель: еще на собеседовании надо выяснить, чего он хочет достичь в карьере, достаточна ли его мотивация, коммуникабельность, обучаемость, мышление. Нужно обучать, мотивировать, давать ориентиры для движения вперед. Если условия были созданы, но человек уходит — нет смысла его удерживать.

На риэлторов не учат в ВУЗах, значит вы должны учить их сами. Вкладывайте в человеческий капитал, в обучение на тренингах, курсах, программах повышения квалификациикак стажеров и опытных агентов.

При приеме новичков введите первоначальный фильтр. Например, наличие экономического образования. Ведь даже базовые знания облегчат адаптацию. А еще эксперты советуют подключать научный подход, чтобы при первой же встрече определить мотивацию и способности соискателя.

Читать по теме
Работа с недвижимостью — нервная и нестабильная, поэтому текучка в 50% в этой сфере считается нормой. Но когда цифра ползет вверх, то с этим надо бороться правильно.

Назад

Вы лично занимаетесь продажами

Бизнес-тренер Борис Жалило в своей «Книге директора по сбыту» утверждает, что руководитель не должен продавать сам. Его задача — определить цели, дать подчиненным все, что нужно для их достижения, и проконтролировать результат.

Как руководить компанией, если личные продажи руководителя агентства недвижимости не дают ему сфокусироваться на управлении бизнесом? Занятый клиентами и продажами, он теряет навык стратегического мышления. Это рано или поздно приводит к деградации компании.

Константин Назаров, управляющий партнер Art Estate для Magenta.today:
— Когда руководитель продает лично — это уже не бизнес, а самозанятость. Чтобы ваша компания была конкурентоспособной, нужно собрать и удержать команду сильных специалистов. Они должны руководствоваться имеющимися в компании бизнес-процессами и давать стабильно высокие результаты.

Если у вас есть функции, связанные с личными продажами, то делегируйте их агентам, а сами сосредоточьтесь на развитии компании и управлении командой.

Создание и четкое соблюдение инструкций лежат в основе грамотного управления агентством. Но что делать, если имеющиеся инструкции не работают? Просить помощи у специалистов. Компания SalesapCRM проводит бесплатный аудит по заявкам.

Вы просто заполняете форму ниже и ждете обратного звонка. Опытный бизнес-аналитик проверит ваше агентство по 50-ти показателям, распознает слабые места и подскажет, что нужно изменить для того, чтобы наладить грамотное руководство.

Назад

Юрий Токмин

Источник: https://salesap.ru/blog/kak-upravlyat-rieltorskoj-kompaniej/

В чем заключается работа оценщика недвижимости

Описание должности Руководитель отдела оценки недвижимости

На рынке труда существует бесчисленное множество профессий, что затрудняет выбор соискателем любимой работы и построить свою карьеру.

Ключом к принятию правильного карьерного решения является понимание своих возможностей и востребованности выбранной профессии на рынке труда. Недвижимость является быстро развивающейся областью, и оценщик недвижимости является неотъемлемой частью этого сектора.

Его основная задача — оценить реальную стоимость недвижимости и земельного участка, после тщательного исследования.

Оценщик недвижимости

Точная стоимость имущества потребуется при покупке или продаже имущества, земельного участка и оформлении всевозможных кредитов. В некоторых случаях работа сопряжена с огромной ответственностью. Например, в ходе судебных слушаний потребуется грамотное заключение оценщика, для подтверждения реальной стоимости имущества в спорных вопросах.

Место работы.

Оценщики недвижимости работают в компаниях по оценке недвижимости, в ипотечных фирмах, страховых компаниях, банках или работают в частном порядке.

Обязанности

Главной обязанностью заинтересованного лица является оценка имущества. Для выполнения поставленной задачи, он должен внимательно осмотреть имущество и оценить его реальную стоимость.
Он должен идти в ногу с тенденциями, которые управляют рынком недвижимости.

После оценки всех факторов он должен подготовить отчёты. Отчёты, как правило, включают фотографии, описание соответствующего имущества, план объекта и окончательную оценку.

Отчеты оценщика недвижимости

Для определения точной стоимости имущества, он должен внимательно изучить публичные записи о кредитах и лизингах.

В ходе проверки он должен учитывать влияние соседних структур, таких как коммерческие учреждения или учебные заведения, на стоимость указанного имущества.

Для определения точной стоимости недвижимости, он должен проконсультироваться с риэлторами, владельцами недвижимости и подрядчиками, чтобы получить необходимую информацию о недвижимости.

Определения точной стоимости недвижимости

Образование.

Желательно иметь высшее техническое или строительное образование. Сама процедура лицензирования, которая является обязательной при оценке транзакций, регулируемых федеральными властями, довольно строгая. Следующие три лицензии являются общепринятыми:

  • государственная лицензия лицензированного оценщика;
  • общая сертифицированная лицензия оценщика недвижимости;
  • государственная сертифицированная лицензия оценщика жилой недвижимости.

Государственное управление по оценке недвижимости управляет процедурой лицензирования, а также проводит необходимую экспертизу.

Кандидаты, собирающиеся получить лицензию, должны пройти стажировку в компаниях, занимающихся недвижимостью, или у независимых оценщиков, в финансовых учреждениях.

Есть много учебных заведений, которые предлагают курсы изучения оценки недвижимости. Важно, стать лицензированным оценщиком, так как получите полномочия проверки любой собственности.

Курсы изучения оценки недвижимости

Дополнительные навыки.

Желающий кандидат должен обладать логическим мышлением и дружить с математикой. Приветствуется обладание глубокими знаниями бухгалтерского учета, принципов управления, человеческих ресурсов и текстовых процессов. Оценщик должен иметь навыки документирования, для правильного описания объекта недвижимости со всеми его достопримечательностями.

Заработок.

Никто не сможет предоставить точную информацию о заработной плате. Поскольку на заработную плату влияют многие факторы, в том числе состояние труда и тип оценки, то есть частная или государственная форма занятости. Коммерческие оценщики могут зарабатывать около 535.

500 рублей в год. Опыт работы человека может в огромной степени повлиять на показатели заработной платы. Государственные оценщики имеют право на получение социально-страховых пособий.

Как видно из рисунка ниже наибольшим спросом данная профессия пользуется в Тюменской области по России.

https://russia.trud.com/salary/692/4091.htmlhttps://russia.trud.com/salary/692/4091.htmlhttps://russia.trud.com/salary/692/4091.html

Объём рассматриваемой области — это фактор, на который следует обратить пристальное внимание. Большинство оценщиков специализируются на определённом типе оценки и поднимаются по служебной лестнице, чтобы стать главными оценщиками или аналитиками недвижимости. После достаточного опыта работы оценщики могут стать консультантами.

Стать оценщиком недвижимости действительно сложно. Работа требует от кандидата глубоких познаний в области строительства жилого и нежилого имущества, земельного кадастрового состояния рынка, финансовых операций и юридической подкованности, понимании бизнес-терминов.

Желающий кандидат должен иметь свою автомашину и быть готовым к командировкам. Командировки требуют от него личного посещения и визуального осмотра земельной собственности, жилых и нежилых помещений. Карьера подходит тем, кто обладает вышеперечисленными качествами и возможностями.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e70079470e1fb01364690f9/v-chem-zakliuchaetsia-rabota-ocenscika-nedvijimosti-5eaddfd571ff6e456a19418e

Управляющий недвижимостью

Описание должности Руководитель отдела оценки недвижимости

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Профессия подходит тем, кого интересует труд и хозяйство (см.выбор профессии по интересу к школьным предметам).В 2020 году центр профориентации ПрофГид разработалточный тестна профориентацию.

Он сам расскажет вам, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала.

В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами.

В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

  • федеральная недвижимость; 
  • недвижимость субъектов РФ;
  • муниципальная недвижимость;
  • недвижимость предприятий;
  • отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

  • земельные ресурсы;
  • лесной фонд;
  • жилищная недвижимость;
  • нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

  • операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
  • инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

  • в аренду;
  • в доверительное управление;
  • в хозяйственное ведение;
  • в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания; 
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы

  • постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
  • стабильный и высокий доход;
  • возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

  • высочайший уровень ответственности;
  • широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
  • возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
  • необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.
  • аналитический ум;
  • умение мыслить нестандартно;
  • логическое мышление;
  • внимание к деталям;
  • ответственность;
  • организаторские способности;
  • коммуникабельность;
  • терпение;
  • усидчивость и тщательность.
  • Научно-исследовательские и проектные институты;
  • комитеты государственного имущества и собственности;
  • управления по архитектуре;
  • организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
  • предприятия по экспертизе;
  • строительные организации;
  • риэлторские фирмы;
  • БТИ — бюро технической инвентаризации;
  • инвестиционные фонды;
  • ипотечные банки;
  • организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

В московском регионе зарплата управляющего недвижимостью достигает 5-6 тысяч долларов США в месяц. Специалисты по привлечению инвестиций могут заработать за год до 500 тысяч долларов США.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня.

Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов  имеют права категории В.

Интересные факты

Показатели эффективности управления недвижимостью.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от  соотношения доходов и расходов в ходе эксплуатации данного объекта. Управляющий недвижимостью должен грамотно сформировать величину арендной платы сдаваемого объекта и её структуру. Арендная плата должна не только покрывать затраты, связанные с эксплуатацией объекта, но и получить прибыль.

Величина арендной платы (без учета прибыли) определяется тремя факторами:

Апл = Кпл + Об + Зо.н.,

где Кпл — коммунальные платежи;

Об — отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н.- затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Источник: https://www.profguide.io/professions/upravlyaushiy_nedvijimostiu.html

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Описание должности Руководитель отдела оценки недвижимости

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

  • Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
  • Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

  • Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
  • Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
  • Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей.

Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

  • Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
  • Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
  • Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
  • Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

  • Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
  • Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
  • Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
  • В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

  • Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
  • Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
  • Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
  • Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
  • Знать налоговое и гражданское законодательство.
  • Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
  • Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
  • Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

  • Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
  • Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
  • Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
  • Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу.

Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов.

Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Источник: https://uprav.ru/blog/osobennosti-upravleniya-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

Обязанности руководителя отдела продаж: должностные, основные

Описание должности Руководитель отдела оценки недвижимости

Руководитель отдела продаж или РОП – это специалист, задачей которого является организация продаж услуг либо товаров. Эксперт в целом отвечает за работу своего отдела. Он обеспечивает выполнение плана продаж, обучает и направляет менеджеров, разрабатывает методики повышения эффективности продаж, составляет итоговые отчеты, общается с поставщиками и партнерами, участвует в переговорах.

Должность относится к руководителям среднего звена. От руководства начальнику отдела продаж поступают планы и распоряжения. Их нужно выполнять, отчитываясь о своих действиях по их достижению.

Обязанности отдела продаж

Продающий отдел в любой компании является ключевым, именно он приносит прибыль. Существует несколько обязанностей отдела продаж, которые зависят от особенностей процесса реализации продукции и структуры фирмы. Функции включают работу по следующим направлениям:

  • привлечение покупателей. Работа с холодной базой – важнейшая функция отдела продаж. Начальнику следует регулярно прослушивать звонки менеджеров, выделяя сильные и слабые стороны в работе;
  • закрытие сделок. Успех закрытия сделки зависит от навыков и опыта менеджера. Последние следует развивать исходя из той сферы, в которой вы работаете;
  • возврат потерянных покупателей. Компания нуждается в сотрудниках, функции которых заключаются исключительно в работе с потерянными клиентами; 
  • работа с имеющейся базой клиентов, с их лояльностью. Работа с текущей базой обеспечивает максимальную прибыль компании. Эта функция отдельных специалистов, занимающихся только вторичными продажами.

Должностная инструкция руководителя отдела продаж

  • задача – обеспечение сбыта продукции или услуг.
  • Разрешение конфликтных ситуаций в разрезе «клиент-менеджер».
  • Систематизация клиентской базы.
  • Решение вопросов с рекламациями.
  • Участие в выставках.
  • Разработка критериев оплаты работы менеджеров, системы мотивации.
  • Административная работа: контроль своевременного прихода на работу, соответствия дресс-коду, дисциплины.
  • Проработка ценовой политики.
  • Обучение менеджеров.
  • Составление отчетов, проведение собраний.
  • Подбор персонала для отдела продаж.

Основные задачи руководителя отдела продаж

Одной из базовых задач РОПа является руководство отделом продаж. К основным относится планирование, определение показателей активности, мотивация, контроль, организация и обучение. Планирование предусматривает создание общей документации с декомпозированными целями.

Важно детализировать активность каждого менеджера по различным временным периодам. Определение ежедневных показателей активности основывается на выявлении «счетчиков» – особых показателей каждого продавца: ежедневного количества звонков, встреч, оплат и выставленных счетов.

Мотивационная система предусматривает денежные и нематериальные способы мотивации. Контроль сотрудников основывается не только на настройке системы отчетности вCRM, но и на использовании современных способов коммуникации – мессенджеров и геолокации. Их применение позволяет контролировать отчеты по факту оплаты, обсуждать планы по клиентам, контролировать местоположение сотрудника.

Касательно организации работы персонала, необходимо проведение собраний. Это как еженедельные и ежемесячные собрания, так и ежедневные планерки, пятиминутки.

Обучение при отсутствии внутреннего тренера ложится на плечи начальника отдела продаж. Тренинги должны фокусироваться на таких элементах как листы развития, навыковая модель и прослушка звонков.

Должностные обязанности руководителя отдела продаж

Руководитель должен справляться с шестью управленческими обязанностями.

Планирование

Обязанность предусматривает то, что руководитель занимается составлением плана продаж, координированием работы отдела в целом. Может прописать, какие каждодневные действия позволят достичь необходимой прибыли по результатам месяца.

Декомпозиция

Представляет собой разложение главного на более мелкие детали и бизнес-процессы. Крупная цель прибыли разбирается на мелкие.

РОП должен определиться, какие действия должны совершить менеджеры по продажам для достижения поставленных целей. К примеру, вам нужно заработать 450 000 рублей чистого дохода.

Прибыль в данной сфере бизнеса составляет 16 %, средний чек 2500 рублей, конверсия в продажу 35 %. Как декомпозировать цель? 

  1. Объем необходимой выручки: 450 000 * 100 / 16 = 2 812 500 рублей.
  2. Количество продаж, которые нужно совершить: 2 812 500 / 2500 = 1125 сделок.
  3. Теперь считается количество необходимых лидов: 1125 * 100 / 35 = 3214 лидов.
  4. Далее посчитайте, сколько нужно сделать холодных звонков. Если конверсия 50 %, то нужно сделать не менее 6428 звонков для получения 3214 лидов. 
  5. Если ваш менеджер делает 50 звонков в день, ему необходимо для выполнения плана 6428 / 50 = 129 дней.

Мотивация

Состоит из материальной и нематериальной части. Оплата труда менеджеров для достижения высоких результатов должна состоять из твердого (30 %), мягкого оклада (10 %) и бонусной части (60 %). Мягкая часть выплачивается при условии 100 % выполнения KPI. Пример выплаты бонусов: выполнение менеджеров 80–100 % плана – получение 1 % от выручки, выход за 100 % плана – получение 2 %. 

Нематериальная система мотивации – грамоты, гибкий график, конкурсы и другое. 

Организация

Организация взаимодействия людей в отделе, распределение обязанностей. Также необходимо проводить короткие ежедневные, еженедельные и ежемесячные совещания. Они позволяют корректировать работу конкретного сотрудника, а также определять план работы на будущий период. 

Контроль

Это немаловажный этап работы, включающий в себя составление еженедельных отчетов, настройку воронок продаж, анализ среднего чека, контроль работы персонала.

Обучение

Обязанность заключается в обучении продажников на каждом этапе заключения сделки. Если компания не наняла собственного тренера, то обязанности по обучению менеджеров ложатся на плечи РОПа.

Обучение не может быть универсальным, необходимо учитывать сегмент бизнеса, в котором вы работаете.

Назовем несколько популярных обучающих методик: small talk, сторителлинг, приемы нетворкинга, холодные звонки, СПИН, язык ХПВ, выход на ЛПР.

Функции руководителя отдела продаж

Существует несколько основных функций, которые должен выполнять руководитель отдела продаж, руководя своим отделом.

  1. Проведение ежедневных собраний. На них необходимо узнать о плане оплат, отгрузок, пообщаться относительно промежуточных результатов прошлого дня – количестве звонков, к примеру. Также руководитель присылает отчет (план-прогноз), в котором отображен процент выполнения плана на сегодняшнюю дату конкретными специалистами.
  2. Встреча с сотрудниками по pipeline. У персонала всегда в наличии список оплат, поэтому руководителю необходимо встретиться с менеджерами и обсудить, какого клиента каким образом они планируют закрывать, послушать их звонки и тем самым сделать pipeline.
  3. Мотивационные встречи с персоналом. Руководителю необходимо как минимум раз в две недели проводить такие мероприятия, ставя на них цели и задачи по SMART, делая привязку собственных целей сотрудников к планам компании.
  4. Прослушивание как минимум двух звонков по каждому из сотрудников ежедневно. Причем это должны быть разные типы звонков, например, по переговорам/цене и по запросу.
  5. Руководителю необходимо делать специальные чек-листы и папки по развитию сотрудников.

Права руководителя отдела продаж

РОП имеет право:

  • вносить изменения относительно увольнения и приема сотрудников отдела продаж;
  • предлагать дополнительное премирование при условии выполнения менеджером плана продаж;
  • депремировать персонал;
  • вносить предложения по снятию премии персонала в других подразделениях при невыполнении ими должностных обязанностей;
  • предлагать изменения в ассортиментную политику.

За что несет ответственность руководитель отдела продаж

Начальник отдела несет ответственность за следующее:

  • халатное отношение к собственным обязательствам;
  • отсутствие такта относительно других сотрудников компании;
  • незаконные действия с данными и документацией о деятельности фирмы;
  •  нарушение внутреннего распорядка; 
  • нарушение коммерческой тайны;
  • своевременное и качественное выполнение обязанностей, возложенных на него.

Материальная, дисциплинарная ответственность руководителя отдела продаж определяется в соответствии с законодательством.

Кому он должен подчиняться

В своей деятельности начальник отдела продаж подчиняется руководителю предприятия либо коммерческому директору. Ему он предоставляет все отчеты по выполненной работе.

Что должен знать руководитель отдела продаж

Какие знания и умения необходимы начальнику для успешного руководства? Основное – это умение принимать решения и брать ответственность на себя. Специалист должен знать управленческие основы, уметь продавать, видеть картину глазами менеджера. При этом важно стратегически оценивать перспективы функционирования отдела исходя из планов руководства, целей и миссии организации.

Начальнику необходимо уметь разбивать основную цель на множество маленьких, ежедневных подцелей, распределять их, донося мини-задачи до персонала, согласовывать сроки, а также требуемые финансовые, трудовые ресурсы.

Что должен делать руководитель отдела продаж

Руководитель отдела продаж должен разложить полученную от владельца компании цель на план:

  • по каналам продаж: Интернет, реальные продажи (опт, розница), партнерские продажи;
  • на продавцов: что он ожидает получить от новых клиентов, сколько он ожидает получить старых клиентов;
  • сколько он ожидает получить от продуктов/товаров/услуг.

Далее руководителю необходимо разбить это по времени с учетом сезонности. Правильный план имеет три версии: пессимистичный, реальный и оптимистичный. Этот план продаж переходит в задачи, цели продавцам по SMART. Структура плана продаж может меняться на протяжении года, например, от высокого сезона к низкому.

РОП должен создать процедуру контроля (цикл Деминга): планируй-делай-проверяй-изменяй. То есть он запланировал, подготовил план продаж, расписал задачи по каждому продавцу, далее они это исполняют. РОП контролирует такие показатели: количество работ, качество работы продавцов, конверсия, активность каждый день, финансовый/продуктовый результат.

Мощным инструментом управления являются ежедневные собрания в отделе продаж. Еженедельно обсуждаются итоги недели, активность конкурентов, возникшие трудности. На ежемесячных собраниях оговариваются результаты месяца и системные трудности.

Как правильно подбирать кандидатов

Перед тем как нанять сотрудника, необходимо создать портрет идеального кандидата, которого хотелось бы видеть в своей команде. Далее размещается вакансия с четким указанием критериев, либо анализируются имеющиеся резюме на сайтах поиска работы.

В резюме менеджера по продажам соискатель должен написать коммерческое предложение с указанием своей ценности и конкретных результатов, которых он достиг. Важна обучаемость, амбициозность, ориентация на результат.

У руководителя отдела продаж нужно спрашивать о масштабе задач, которые он решал. Выбирайте человека, говорящего цифрами, конкретикой.

Проводя собеседования с кандидатами, спрашивайте о наибольших профессиональных достижениях, целях и ожиданиях.

Мотивация начальника отдела продаж

Оплата труда начальника отдела привязывается к конкретным результатам, а не к ставке. Мотивация должна включать твердый, мягкий оклад и бонусную часть. 

Твердый – это часть зарплаты руководителя, составляющая около 40–45 % от общего размера дохода руководителя продаж. Остальная оплата – мягкий оклад + бонусы.

Мягкий оклад зависит от условий выполнения начальником отдела ключевых параметров эффективности на 100 %.

Например, результаты по выполнению плана в разрезе по продуктам; результаты по допустимой норме дебиторской задолженности; итоги подбора продавцов; равномерность выполнения РОПом плановых показателей. 

Размер бонуса РОПа: при выполнении 80 % плана отдела продаж руководителю ничего не начисляется; 80–100 % – коэффициент 1; 100–120 % – коэффициент 2; более 120 % – коэффициент 3.

Также советуем обратить внимание на такую часть мотивации как процент от сделок. Это наиболее результативная мотивационная система, стимулирующая продавать больше.

Источник: https://blog.oy-li.ru/objazannosti-rukovoditelja-otdela-prodazh/

Все HR- сотруднику
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: