Соглашение о новации к договору долевого строительства

Содержание
  1. Договор долевого участия в строительстве по 214-ФЗ: подводные камни
  2. Дополнительное соглашение – это не приговор!
  3. Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?
  4. Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба
  5. Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком — ЮК
  6. Доп соглашение к ДДУ о переносе сроков передачи объекта
  7. Досрочное расторжение основного договора
  8. Изменение подсудности
  9. Изменения в договор долевого участия: техника безопасности для дольщика
  10. Можно ли заставить изменить ДДУ
  11. Замена стороны договора долевого строительства
  12. Исправление ошибок в ДДУ
  13. Изменение условий ДДУ после его подписания
  14. Дополнительное соглашение о переносе сроков строительства
  15. Типовой договор ДДУ по 214 ФЗ — составляем правильно
  16. Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ
  17. На какие пункты стоит обратить внимание?
  18. Дополнительное соглашение к договору долевого участия
  19. Законодательная регламентация
  20. Какие права имеет дольщик?
  21. Какие обязанности имеет застройщик?
  22. Государственная регистрация дополнительного соглашения к ДДУ
  23. Образец соглашения
  24. Порядок заполнения
  25. Уплата государственной пошлины
  26. Срок регистрации

Договор долевого участия в строительстве по 214-ФЗ: подводные камни

Соглашение о новации к договору долевого строительства

В статье содержатся основанные на практическом опыте советы, как взыскать неустойку даже в случае подписания дополнительного соглашения с застройщиком о переносе сроков строительства.

В большинстве случаев дольщики не получают никакой компенсации при нарушении сроков строительства жилья, что отрицательно сказывается на их финансовом благополучии.

В том числе, по причине недостаточной правовой грамотности.

статьи:

1. Дополнительное соглашение – это не приговор!

2. Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?

3. Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба.

Выводы

Дополнительное соглашение – это не приговор!

Застройщик убежден, что в случае заключения дополнительного соглашения о продлении (переносе) сроков строительства многоквартирного дома дольщик лишается права требовать неустойку и иную компенсацию за нарушение сроков строительства.

Но все не так очевидно.

В силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При этом обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику квартиры застройщик уплачивает гражданам (потребителям) неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

В соответствии с п. 3 ст.

 6 названного закона в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

НО!!!

Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой, и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В частности, дольщик вправе отменить дополнительное соглашение, если соблюдается два условия:

  • договор участия в долевом строительстве содержит пункт (условие) о праве застройщика расторгнут договор в одностороннем порядке, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства;
  • застройщик при подписании дополнительного соглашения угрожал Вам расторгнуть договор, если Вы не подпишите дополнительное соглашение.

В такой ситуации застройщик должен представить доказательства, достоверно подтверждающие, что стороны добровольно договорились об изменении сроков строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию, а также об изменении сроков передачи квартиры гражданину. В противном случае, дополнительное соглашение будет признано недействующим с момента его подписания.

При этом учитывайте, что с требованием о признании дополнительного соглашения недействительным можно обратиться в течение 1 года с момента регистрации дополнительного соглашения в государственных органах в установленном законом порядке.

При отмене такого соглашения дольщик вправе предъявить требования к застройщику о взыскании неустойки, убытков, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение сроков строительства многоквартирного дома в полном объеме!

Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?

В тех случаях, когда дополнительное соглашение, изменяющее условие договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части срока ввода дома в эксплуатацию является не заключенным – оно не имеет правового значения и, следовательно, сохраняется право застройщика на взыскание неустойки и иных выплат с застройщика.

В каких же случаях дополнительное соглашение признается незаключённым? На самом деле все просто.

В соответствии с нормами закона договор долевого участия считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4, п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Изменения установленного договором срока передачи застройщиком квартиры дольщикам осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора – ч. 1 ст. 432 ГК РФ.

Как правило все договора участия в долевом строительстве содержат пункт, в соответствии с которым все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора и подлежит обязательной государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения прописывается и в соответствующем пункте дополнительного соглашения.

Если же дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию государственную регистрацию не прошло, то оно не действует, поскольку считается незаключенным – ч. 3 ст. 433 ГК РФ.

Более того, по указанным выше причинам не имеет никакого значение подписание дольщиком акта приема-передачи квартиры, несмотря на прописанное в нем условие об отсутствии претензий по сроку передачи квартиры.

Акт приема-передачи квартиры не свидетельствует о согласии дольщика простить нарушения обязательства о сроках строительства со стороны застройщика. Поскольку передаточный акт не соответствует приведенным выше требованиям ч. 1 ст.

 432 ГК РФ: не содержит обязательных в данном случае условий о предмете и размере прощаемой ответственности застройщика за нарушение сроков строительства, не конкретизированы обязательства, от которых освобождается застройщик (акт не содержит условий о прекращении неустойки, ее размере, и периоде просрочки и т.д., что свидетельствует об отсутствии соглашения сторон о прощении долга).

С точки зрения юридической формулировки позиции дольщиков при описанных выше условиях необходимо обращать внимание судов и требовать именно признания дополнительного соглашения незаключенным, поскольку оно не может быть признано недействительным.

При признании дополнительного соглашения незаключенным указанные в первоначальном договоре участия в долевом строительстве сроки передачи квартиры дольщику являют окончательными и с момента их нарушения имеются основания для удовлетворения требования о взыскании неустойки и иных санкций.

Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба

Достаточно распространена практика подписания дополнительного соглашения, которым срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию переносится, уже после нарушения указанного срока. Например, срок передачи квартиры был установлен 31 декабря 2017 года, а дополнительное соглашение было подписано и прошло государственную регистрацию только 30 января 2018 года.

Обратите внимание! В такой ситуации Вы имеете 100% право на возмещение причиненного ущерба с момента начала нарушения сроков передачи Вам квартиры до момента государственной регистрации дополнительного соглашения о переносе сроков.

Приведу законное обоснование сделанного вывода, применяемое в судебной практике.

Согласно ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора участия в долевом строительстве обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При изменении договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из дополнительного соглашения – ч. 3 ст. 453 ГК РФ.

Другими словами, по общему правилу, при заключении дополнительного соглашения о переносе сроков строительства многоквартирного дома дольщик освобождает застройщика от ответственности (в т.ч.

от выплаты неустойки) только на будущее время и не освобождает за нарушения, возникшие до государственной регистрации дополнительного соглашения.

Источник: https://uristnet.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya/

Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком — ЮК

Соглашение о новации к договору долевого строительства

Строительство многоквартирного жилого дома занимает больше одного года. За это время могут происходить различные события, которые становятся основанием для внесения изменений в действующий договор долевого участия. Закон не предусматривает переписывание текста основного документа, а предоставляет возможность застройщикам и дольщикам оформлять доп соглашение к ДДУ.

Количество таких дополнений не ограничено, поскольку стороны вправе свободно и многократно выражать собственное волеизъявление. Подписанное дополнительное соглашение к договору долевого участия необходимо официально зарегистрировать. Если регистрация отсутствует, то документ считается незаключенным и не подлежит исполнению.

Дополнительное соглашение к договору долевого строительства – это письменный документ, который заключается между участником и строительной компанией. Цель подписания – внесение уточнений и дополнений в первоначальные договоренности.

Потребуется добровольное согласие обеих сторон с содержанием всех изменений, которые вносятся в текст основного документа.

Инициировать подписание доп соглашения от застройщика или дольщика можно на протяжении всего периода действия двусторонних обязательств.

Распространенные причины для подписания допсоглашения:

  1. досрочное расторжение ДДУ;
  2. смена договорной подсудности;
  3. изменение качественных параметров недвижимости;
  4. перенос сроков передачи объекта долевого строительства участнику;
  5. изменение количества или состава участников;
  6. перенос согласованных ранее сроков оплаты.

Зачастую девелопер инициирует заключение дополнительного соглашения к ДДУ по первым четырем пунктам, приведенным выше. Исключения составляют две заключительные причины. Когда меняется состав дольщиков или периодичность и размеры выплат, участники предлагают внести поправки в договор.

Доп соглашение к договору долевого участия может снимать груз ответственности за нарушения, допущенные застройщиком. Стороны вынуждены соглашаться или отвергать предложения о менее привлекательных условиях сотрудничества. Компании-застройщики могут оказывать давление на участников или навязывать подписание дополнений.

Не существует единого формата и обязательных требований допсоглашения. Проект документа вправе предложить любая из сторон. Справа на странице можно увидеть фотографию.

На ней изображено, в качестве примера, не подписанное дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков сдачи многоквартирного дома и других изменениях.

(Нажмите на это изображение, чтобы увеличить исходный масштаб или распечатать фото).
В документе обычно присутствуют следующие сведения:

  • дата и место заключения дополнительного соглашения к ДДУ;
  • реквизиты сторон, которые подписывают дополнение к договору;
  • информация о договоре, в который вносятся изменения;
  • указываются новые формулировки со ссылками на редактируемые пункты;
  • срок действия или условия пролонгации, время вступления в силу изменений;
  • реквизиты и подписи сторон, печать компании-застройщика.

А нужно ли регистрировать доп соглашение к ДДУ? Согласно требованиям действующего законодательства, если исходный документ прошел госрегистрацию, то необходимо официально зарегистрировать каждое последующее изменение. 

Чтобы регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в Росреестре прошла без заминок, регистратору понадобятся:

  • удостоверение личности стороны-участника;
  • оригиналы допсоглашений (в трех экземплярах, один из которых остается у регистратора);
  • доверенность уполномоченного застройщиком лица, содержащая полномочия на регистрацию дополнительного соглашения к ДДУ в Росреестре;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Если заявитель подает документы непосредственно через местное отделение Росреестра, то спустя 7 рабочих дней процедура будет закончена.

А регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в МФЦ займет на 2 дня больше времени. Незарегистрированное допсоглашение считается незаключенными и не имеет юридической силы.

Профессиональная консультация юриста ЮК «Хелп Консалтинг» поможет избежать убытков и нарушения прав.

Таким образом, ответ на вопрос “нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДДУ в Росреестре” – очевиден. Только после прохождения официальной процедуры возможна защита прав дольщика.

Что если одна из сторон намеренно отказывается зарегистрировать согласованные и подписанные изменения? Судебный орган по требованию компании-застройщика или дольщика вправе вынести соответствующее решение о регистрации сделки, согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ.

Также предусмотрено возмещение понесенных истцом убытков, когда умышленно задерживается обязательная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Проекты дополнений девелоперы пересылают участникам по обычной или электронной почте. Иногда задействуется служба курьерской доставки, когда посыльный выдает конверт под личную роспись получателя. Такой способ ускоряет процесс, если срочно требуется подписание и последующая государственная регистрация дополнительного соглашения к ДДУ.

Дольщик вправе отреагировать на запрос, используя 3 варианта действий:

  1. Согласиться с предложением и подписать бумаги.
  2. Отказаться и сообщить отправителю об отказе.
  3. Полностью проигнорировать, оставить без ответа.

Независимо от принятого решения, важно детально перечитать, в частности, доп соглашение с застройщиком о переносе сроков сдачи объекта или изменении качественных характеристик жилого дома. Потребуются услуги юриста для оценки финансовых рисков и других последствий изменения первоначального текста договора.

Настойчивость и поспешность девелопера с подписанием и регистрацией дополнительного соглашения к договору ДДУ может свидетельствовать о желании последнего освободить себя от ответственности. Несогласие с некоторыми пунктами поправок или формулировками дает законное основание для отказа подписывать предоставленные документы.

Нужно ли подписывать доп соглашение о переносе сроков сдачи дома, если права дольщика ущемляются? Подписание договоров – это гарантированное право, а не обязанность. Молчание гражданина не свидетельствует о безоговорочном принятии предложения (акцепте), как следует из статьи 438 ГК РФ.

Если ответ или мотивированный отказ отсутствует, то договорные отношения продолжаются на согласованных ранее условиях.

Строительные компании настаивают на изменении формата сотрудничества с наступлением сложных экономических или форс-мажорных ситуаций. Что произойдет, если поспешить с решением, не уточнив причины такой инициативы? Можно добровольно лишиться привилегий, которые положены по закону. Рассмотрим распространенные случаи, когда девелоперы инициируют изменения.

Доп соглашение к ДДУ о переносе сроков передачи объекта

Нарушение сроков сдачи дома – это наиболее частая причина заключения допсоглашения. Предложение от застройщика обычно поступает перед приемкой дома госкомиссией (как в образце выше) или после ввода в эксплуатацию.

Пока такое соглашение к договору долевого участия не зарегистрировано в Росреестре, с девелопера не снимается ответственность за задержку. Строительная компания попытается сэкономить на компенсации дольщику убытков.

После получения официального предложения принятие решения оставлено на личное усмотрение второй стороны. Если регистрация дополнительного соглашения к ДДУ состоялась, то в будущем не будет возможности взыскать с застройщика неустойку. Эта финансовая санкция рассчитывается с учетом 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Досрочное расторжение основного договора

Девелопер заявляет о желании прекратить договорные отношения. Для этого компания отсылает дольщику дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое подлежит регистрации. Такой поворот событий выгоден участнику, если это совпадает с изменением личных обстоятельств или намерений.

Чем чревато решение о расторжении договора из-за систематического невыполнения обязательств со стороны застройщика? Согласие гражданина лишает его права на получение положенной компенсации.

Максимальный срок, выделенный застройщику на возмещение убытков после прекращения действия договора, составляет 20 рабочих дней. Согласие на подписание доп соглашения к ДДУ с последующей регистрацией – это добровольная инициатива участника.

В большинстве случаев принятие предложения строительной компании ущемляет интересы дольщика.

Как правило, сумма возмещения по допсоглашению оказывается меньше, чем взысканная в судебном порядке. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» помогут восстановить справедливость. Наши сотрудники также специализируются на защите прав клиентов, когда оформляется дополнительное соглашение к ДДУ об изменении цены договора или площади помещений.

Изменение подсудности

Такой повод для внесения уточнений в основной документ редко подходит участнику. По умолчанию дольщик вправе обратиться в суд по месту своей регистрации, юридическому адресу фирмы-застройщика или месту строительства объекта. Девелоперы стремятся перенести рассмотрение споров в регионы, где существует судебная практика по значительному снижению суммы неустойки.

Что делать, когда участнику предлагают подписать доп соглашение об изменении подсудности в договоре долевого участия? Важно учесть, не обяжет ли принятие предложения стороны обращаться только в третейский суд для урегулирования споров. Такое изменение лишит дольщика преимуществ, которые ему предоставляет закон о защите прав потребителей.Больше информации можно получить на нашем сайте в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Стоит ли соглашаться дольщику на заключение и регистрацию доп соглашения к ДДУ в Росреестре? Это его личное дело, но важно быть особенно осторожным. Застройщик обычно защищает собственные интересы, а не переживает о благополучии участника.

Реальность такова, что участник проиграет в выплатах компенсации или в сроках получения обещанного жилья.

В этой статье рассмотрены нюансы заключения доп соглашения к договору долевого участия.

Если инициатива подписания исходит от строительной компании, то советуем обратиться за консультацией к практикующим юристам ЮК «Хелп Консалтинг». Поможем разобраться в ситуации, разработаем выигрышный вариант поведения, окажем комплексное юридическое сопровождение.

Защитим интересы клиентов на досудебной стадии урегулирования спора и при судебном разбирательстве.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/registratsiya-dopolnitelnogo-soglasheniya-k-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Изменения в договор долевого участия: техника безопасности для дольщика

Соглашение о новации к договору долевого строительства

Случается так, что после подписания и регистрации договора долевого участия менеджер застройщика звонит дольщика и приглашает срочно прийти и подписать дополнительное соглашение об изменении ДДУ. Бывает, что изменения в договор нужны самому дольщику.

 В этой статье мы расскажем, как правильно внести изменения в договор долевого участия или исправить ошибку в нем.

Также наши юристы прокомментируют часто встречающиеся случаи изменений: исправление ошибок, изменение площади или сроков передачи квартиры и расскажут, как правильно вести себя при общении с застройщиком.

Можно ли заставить изменить ДДУ

Первое, о чем следует помнить: изменение договора долевого участия в строительстве — дело добровольное. Дополнительное соглашение можно подписать, если и застройщик, и дольщик согласны с предполагаемыми изменениями.

Такое дополнительное соглашение к ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре в том же порядке, что и основной договор. Регистрация в Росреестре занимает 5-7 рабочих дней. Госпошлина за регистрацию изменения в ДДУ составит 350 рублей.

Изменение договора долевого участия — дело добровольное. Когда одна из сторон договора против, она может не подписывать документ.

Если другая сторона обижена этим отказом, она может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению дополнительного соглашения к ДДУ. В этом случае суд будет решать, кто прав и должно ли соглашение быть подписано.

Замена стороны договора долевого строительства

Если дольщик не желает оставаться стороной договора долевого участия, он может попытаться передать права и обязанности по договору новому дольщику.

В этом случае речь идёт не просто о дополнительном соглашении к ДДУ, а об уступке прав требования или передаче договора в целом.

В зависимости от того, выплачена ли цена квартиры, и от условий договора, такая уступка может осуществляться как с согласия застройщика, так и вне зависимости от него. Подобнее об уступке прав по ДДУ вы можете прочитать в отдельной статье на нашем сайте.

Замена стороны застройщика в ДДУ возможна только с согласия всех дольщиков. Как правило, такая замена происходит при возникновении финансовых проблем у прежнего застройщика.

Исправление ошибок в ДДУ

Случается, что в договоре долевого строительства была допущена техническая ошибка: неточно указаны какие-либо данные, вкралась опечатка и т.п. Бывают даже случаи, когда к ДДУ оказывается приложен план чужой квартиры. Исправить такую ошибку можно, заключив и зарегистрировав дополнительное соглашение, в котором будет указан правильный текст.

Внимание: исправление ошибки в существенных условиях договора (описании и планировке квартиры, цене, сроке передачи квартиры дольщику), может оказаться совсем не делом техники, а изменением договора, не выгодным дольщику (об этом читайте ниже). Поэтому, если от застройщика поступило предложение изменить данные объекта долевого строительства в договоре (то есть, квартиры), к этой ситуации нужно отнестись очень внимательно и не торопиться подписывать документы до их изучения.

Изменение условий ДДУ после его подписания

Застройщик может предложить дольщику изменить условия ДДУ по существу. Например, в случае с неправильным планом квартиры может оказаться, что застройщик изменил проектную документацию, и предназначенной для дольщика квартиры больше не существует, либо ее площадь уменьшилась или увеличилась.

Дольщик не обязан подписывать такое дополнительное соглашение.  Вместо этого, если план квартиры в договоре не соответствует фактическому, дольщик может потребовать расторжения договора в связи с нарушением его застройщиком.

По общему правилу, для расторжения договора по этому основанию придётся обратиться в суд.

Нужно учитывать, что в ДДУ может содержаться (и, как правило, присутствует) условие о допустимом отклонении площади квартиры по плану от фактически построенной. В этом случае застройщик будем вправе изменить итоговую площадь квартиры и попросить дольщика подписать соответствующее дополнительное соглашение для увеличения или уменьшения цены ДДУ.

Однако такое изменение в любом случае не может превышать 5% от исходной площади квартиры. Более существенное отклонение, либо радикальные изменения перепланировки (например, если исчез балкон) как правило, дают дольщику основания обратиться в суд.

  Перед этим желательно обратиться к юристу, чтобы внимательно изучить документы и понять перспективы дела.

Дополнительное соглашение о переносе сроков строительства

Еще одним частым случаем является перенос сроков строительства по дополнительному соглашению с застройщиком. Дело в том, что за просрочку передачи квартиры застройщику приходится уплачивать неустойку, а срывы сроков строительства нередки.

Если дополнительное соглашение касается переноса сроков строительства, нужно внимательно изучить его текст. Иначе можно потерять неустойку, которая причитается дольщику за просрочку.

Застройщик в любом случае должен направить дольщику уведомление о переносе сроков. Зачастую при этом дольщику предлагается подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия с новым сроком и заявлением об отсутствии претензий в связи с переносом.

Подписав такое дополнительное соглашение, дольщик, скорее всего, лишится возможности взыскать штрафные санкции с застройщика.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием любого дополнительного соглашения к договору долевого строительства нужно внимательно изучить ситуацию и все предлагаемые документы. С этим решением, в любом случае не следует торопиться.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pravim-ddu

Типовой договор ДДУ по 214 ФЗ — составляем правильно

Соглашение о новации к договору долевого строительства

Основным нормативным документом, регламентирующим строительство жилых домов с использованием средств их будущих жильцов, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 г № 214-ФЗ. Если соблюдать все требования этого закона, застройщик лишается возможностей различных манипуляций, а дольщик может рассчитывать на получение оплаченного жилища в срок.

Основным документом, подтверждающим обязательства сторон, является ДДУ. Поговорим о том, как он должен быть оформлен правильно.

Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ

Этому договору посвящена ст. 4 Закона №214-ФЗ. Нет какого-то единого шаблона, но существует ряд правил и перечень информации, которая должна присутствовать в соглашении.

В результате заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства:

  • застройщик должен возвести объект и передать дольщику оплаченные им помещения в этом доме. Строительство может осуществляться как собственными силами застройщика, так и с привлечением им сторонних организаций. Передача жилья осуществляется после того, как объект недвижимости получил все необходимые разрешения и введен в эксплуатацию;
  • дольщик в установленные сроки должен внести полную сумму финансовых инвестиций и принять финансируемый объект после того, как он построен и введен в эксплуатацию.

Договор не только должен оформляться письменным документом, но и обязательно регистрироваться в государственных органах (Росреестре). Заключенным он считается с момента регистрации. После этого квартира в недостроенном доме не может быть оформлена на второго покупателя. Раньше случаи продажи одного и того же объекта нескольким покупателям были очень широко распространены.

Инвестору следует вносить денежные средства после того, как ДДУ зарегистрирован. Все разговоры риэлтеров о неких рисках для застройщика в этом случае являются в лучшем случае просто разговорами для того, чтобы ускорить получение денег. В худшем случае они создают условия для продажи одного и того же жилья нескольким покупателям.

block_attantion

ДДУ должен содержать следующие сведения:

  • точное определение объекта недвижимости. Простого адреса дома и номера квартиры недостаточно. Закон устанавливает, что должны обязательно составляться схемы или чертежи жилища, в которых должны быть указаны площади, размеры, конфигурация всех помещений и их взаимное расположение. В схеме учитываются, в том числе, балконы и лоджии. Обязательно указывается этаж и расположение на этаже. Кроме того, должны быть данные о строении в целом — его назначении, этажности и общей площади. Кроме того, указывается материал внешних стен и перекрытий, а также класс противостояния сейсмическим волнам и энергоэффективности. Необходимо прописать сведения о назначении помещения — жилое оно или нежилое. Все изложенные в этом пункте данные должны полностью соответствовать проекту, по которому строится дом;
  • срок передачи объекта долевого строительства застройщику. Срок должен быть оформлен в виде конкретной даты, а не какого-то периода;
  • сумму, которую обязуется уплатить дольщик, порядок ее внесения и дата внесения средств;
  • срок гарантий на строящийся объект. Законодательство устанавливает на сам объект недвижимости гарантию на 5 лет, а на инженерные сети — 3 года. В этот период застройщик должен устранять все выявленные недостатки бесплатно. Тем не менее Закон 214-ФЗ требует включить пункт о гарантиях в текст ДДУ;
  • способы, которыми застройщик гарантирует выполнение договорных обязательств.

Отсутствие указанных выше данных ведет к тому, что договор считается незаключенным. Вся информация должна соответствовать проектной документации.

Все риски, связанные с тем, что объект до его передачи дольщику будет поврежден или уничтожен, возлагаются на заказчика. Если гражданин умер, то все права и обязанности переходят к его наследникам независимо от желаний застройщика. Раздел наследства производится в соответствии с ГК РФ.

Если договор заключен дольщиком не для коммерческих целей, то его права защищены Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.

Если застройщик ведет деятельность на этом объекте на основании соглашения с государственными органами о постройке недорогого жилья, относящегося к эконом классу, сведения об этом должны быть внесены в ДДУ. Цена квадратного метра жилья в этом случае не может превосходить ту стоимость, которую застройщик продемонстрировал при победе в соответствующем аукционе.

Если объект долевого строительства возводится на земельном участке, срок аренды которого к истек, а работы не закончены, то положения ст. 231 ГК РФ, которые говорят об изъятии таких объектов, к нему не применяются.   

На какие пункты стоит обратить внимание?

В договоре должны быть указаны полные данные застройщика: название организации и основные сведения о ней. Чем они подробнее, тем меньше опасений вызывает сделка. Наименование застройщика должно соответствовать тому, что значится в документах, позволяющих застраивать этот участок.

Устав организаций обычно устанавливает, что правом подписания документа наделяется генеральный директор. Желательно, чтобы от лица застройщика подпись ставил именно он.

Законодательство позволяет передавать право подписи под такими документами другим сотрудникам на основании доверенности, однако юристы утверждают, что в случае возникновения споров и вынесения их в судебную инстанцию такой вариант создает дополнительные сложности.

Если реализацией объектов занимается посредническая организация, к ДДУ должны быть приложены документы, дающие ей на это право.

Договор должен четко устанавливать обязанность передачи указанного в нем объекта дольщику в установленный срок. Любые другие формулировки о совместном инвестировании, совместном финансировании стройки и т.п. говорят о том, что соглашение не соответствует Закону № 214-ФЗ, а значит, потенциально опасно.

Строители стремятся внести в договор пункт о том, что после возведения объекта его будут измерять. Одни застройщики пишут о взаимном отказе от претензий, а другие предлагают провести перерасчет: за лишнюю площадь дольщик проведет доплату, за ее недостаток он получит компенсацию.

Собственно, внесение такого пункта закону не противоречит, но ущемляет права дольщика. Юристы считают, что если квартира оказалась меньше, то застройщик обязан это компенсировать, а если больше, то это ни в коем случае не проблемы гражданина, компания должна их решать самостоятельно.

В описании квартиры требуйте соблюдения предельной точности. Материал и фирма-изготовитель оконных и дверных блоков, исполнение стяжки полов и т.п. — все это должно быть подробно описано.

Если квартира сдается с отделкой, описывается все вплоть до качества и рисунка обоев.

Формально Закон №214-ФЗ столь подробного описания не требует, но без этих указаний вы можете ожидать самые дешевые материалы и низкое качество работ.

Часто застройщики вносят пункт, который позволяет им менять проектную документацию, не согласовывая этого со второй стороной.

В результате вместо низко этажной застройки вы можете оказаться в огромном муравейнике и получить совсем не ту планировку, на которую рассчитывали. С юридической точки зрения это абсолютно недопустимо.

И Закон № 214-ФЗ, и Закон №2300-1 требуют предоставить покупателю полную информацию о том, что он приобретает.

Важным параметром являются сроки передачи квартиры дольщику. Застройщики очень любят указывать передачу в одном из кварталов года.

Законом это не запрещено, но неустойка рассчитывается со дня, следующего за тем, когда жилье не было передано в срок, а расторгнуть договор можно спустя два месяца после неисполнения обязательств.

Соответственно, в этом случае все сроки будут отсчитываться с даты, следующей за последним днем квартала.

Иногда в соглашение включают пункт о том, что ответственность за сроки компания несет, только если сама виновата в их срыве. Это прямое нарушение закона, такого пункта в договоре быть не должно, либо его впоследствии можно обжаловать в суде.

Внимательно изучите пункт о форс-мажорных обстоятельствах. По общим правилам это война и катастрофические природные явления, застройщики же готовы вписать туда понижение температуры зимой или неисполнение обязательств своими контрагентами.

Часто в таких договорах можно обнаружить пункты, назначение которых на первый взгляд не ясно. О том, например, что акт, разрешающий ввод в эксплуатацию, устанавливает соответствие проекту и выполнение его с надлежащим качеством.

На самом деле это попытка уйти от ответственности за низкое качество работ. Таким способом компании пытаются выдать разрешение, говорящее о том, что объект можно эксплуатировать, за освобождение от ответственности за бугристые полы и неровные стены.

По Закону № 214-ФЗ, все такие неприятности должны быть устранены строителями, либо за них выплачивается компенсация.

Все, что касается денежной части, должно изучаться очень тщательно. Цена договора должна обозначаться четко, желательно, чтобы она была указана в национальной валюте. Применение любых условных единицы в случае изменения котировок представляет для большинства дольщиков серьезную опасность.

Важным пунктом являются коммунальные платежи. Застройщик обычно стремится переложить их на дольщиков с того момента, как дом введен в эксплуатацию. На самом деле гражданин должен их вносить с момента передачи ему квартиры по акту. Разрыв между этими моментами может быть очень значителен и превосходить полгода.

Внимательно следует изучить пункт о расторжении договора, особенно ту его часть, где описывается ответственность дольщика, инициировавшего такой разрыв.

Если расторжение вызвано срывом сроков или низким качеством работ, то гражданин, естественно, оштрафован быть не может. А вот если такое желание возникло из-за изменения личных обстоятельств, придется понести финансовые потери в указанном объеме.

Закон это не регламентирует, а застройщики вносят ответственность в размере от 1 до 15% стоимости объекта.

Существует определенная хитрость — дольщику не всегда выгодно доскональное описание в договоре всех прав и обязанностей. Дело в том, что при возникновении споров в действие вступает Закон №2300-1, а он в первую очередь стоит на защите прав физических лиц.

В любом случае перед заключением ДДУ или при возникновении споров по уже заключенному соглашению вам понадобятся услуги юриста, а возможно, и его прямое участие в деле. Первоначальную консультацию опытных юристов нашего сайта вы можете получить онлайн.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/tipovoj-dogovor-ddu-po-214-fz-sostavlyaem-pravilno/

Дополнительное соглашение к договору долевого участия

Соглашение о новации к договору долевого строительства

Оформление дополнительного соглашения реализуется в соответствии с положениями ст. № 4 ФЗ-214.

Согласно условиям, заложенным в таком документе, одна из сторон предоставляет личные финансовые активы для построения жилого здания, в свою очередь вторая сторона – перебирает на себя обязанности по его возведению.

соглашения включает в себя:

Гарантии вводажилого дома в эксплуатацию;
Договорная ценарегламент реализации оплаты приобретаемой жилплощади;
Дата сдачипостроенного сооружения, а также передачи дольщику жилой постройки;
Характеристика жилого помещениякоторое возводится в соответствии с проектными документами.

Документ вступает в законную силу с момента выполнения регистрации в Росреестре.

Законодательная регламентация

Данная процедура регулируется ФЗ 214 «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий, прочих недвижимых объектов, а также о внесении корректив в определенные российские нормативно-правовые акты».

При этом действие представленного документа не распространяется на случаи постройки сооружений за средства инвестиционных вкладов.

Какие права имеет дольщик?

Данные права предустановлены в нормативах Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в ФЗ «О защите прав потребителей».

Закон № 2300-1 был принят законодателем для корректировки системы паевого строительства, датирован 07.12.1992.

Таким образом, согласно положениям указанных ранее документов дольщик по закону может предъявить застройщику комплекс своих претензий, что касается причиненных им несоблюдений норм соглашения ДУ.

При этом претензии могут касаться:

Компенсации затрат дольщикакоторые возникли по причине невыполнения застройщиком личных обязательств или же их неподобающего выполнения;
Сокращения цены соглашенияпри условии, что застройщик не планирует ликвидировать  несоответствие возведенного объекта с проектными документами на него;
Бесплатного выполненияремонтных работ;
Ликвидации обнаруженных недочетовнайденных в процессе эксплуатации жилого строение в сжатые сроки.

Каждый участник вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке в случае если застройщик ограничивает права дольщика.

Кроме того он может потребовать возмещения инвестированных им финансов.

Какие обязанности имеет застройщик?

Среди базовых обязанностей можно выделить:

  • Проведение процедуры госрегистрации дополнительного соглашения к договору паевого  участия;
  • Реализация возврата финансовых активов, совместно с процентами на них особе, которая расторгла соглашение;
  • Выполнение передачи разрешительной документации на введение постройки в эксплуатацию в Росреестр: мера может быть реализована в течении десяти дней по факту получения разрешения;
  • Отправка дольщикам извещения о завершении строительных работ как минимум за один месяц до момента ввода строения в эксплуатацию, при условии, что по договору не был предусмотрен конкретный срок его сдачи, или же за 2 недели, если срок был детерминирован;
  • Целевое применение инвестированных гражданами финансовых активов: построение многоквартирного здания в отведенный соглашением срок с дальнейшей передачей квартир дольщикам;
  • Предоставление проектной документации каждой особе, дольщику, который обратился к застройщику;
  • Сбережение оригинала проектных документов: внесение в них определенных корректировок в регламентированные сроки, в определенном порядке;
  • Подача строительного проекта в Управление гос строительного надзора – в структуру, которая реализует госрегистрацию права собственности на объект недвижимости, а также выполняет с ним сделки во время подписания соглашения с первым участником;
  • Выполнение публикации проектных документов в СМИ за 2 недели до дня подписания ДДУ – Представление сведений на официальных веб ресурсах застройщика в сети;
  • Оформление права собственности, а также права аренды на участок земли, где запланирована постройка жилого дома;
  • Получение разрешительных документов на возведение многоквартирного здания в регламентированном законодателем порядке.

Государственная регистрация дополнительного соглашения к ДДУ

Такой документ, как дополнительное соглашение, заключается в случае внесения изменений в проектные документы, корректировки срока сдачи в эксплуатацию дома, возводимого  застройщиком.

Доп соглашение должно быть зарегистрировано в соответствии с нормативами законодательных актов в Росреестре, а значит нужно составить, подать иск.

К такому документу, как правило, прилагают:

Соглашение ипотечного кредитованияпри условии, если для финансирования паевого строительства были задействованы кредитные деньги;
Дополнительное соглашение(оригинал, а также копия);
Паспорт гражданинакоторый подтверждает его личность в процессе подачи заявки, кроме того уполномоченная особа должна предоставить соответствующую доверенность, составленную нотариусом.
Квитанциюудостоверяющую факт уплаты госпошлины

Дополнительное соглашение составляется на каждую поправку, которая вводится в проектные документы, независимо от конкретного назначения.

Образец соглашения

Законодатель не предусматривает стандартной формы для составления дополнительного соглашения, соответственно застройщики разрабатывают документ под свои потребности.

При этом доп соглашение должно отображать все разновидности корректировок, поправок, которые вносились.

В частности, в документе могут быть представлены сведения, что касается смены срока сдачи объекта.

При этом право выбора его подписи как и прежде значится за участником, который решил  вступить в паевое строительство.

В основном, каждый застройщик вносит в него графу, о том, что дольщик согласен с обновленным сроком передачи строения в эксплуатацию.

При условии, если участник подписывает данное соглашение, он по закону теряет право рассчитывать на получение штрафа с застройщика.

Порядок заполнения

В содержании документа, как правило, содержится такая информация:

  • дата, место его подписания;
  • персональные сведения сторон, которые заключили соглашение;
  • ссылка на основное соглашение, реквизиты документа;
  • причины для оформления. В преамбуле указывается «заключили данное дополнительное соглашение»;
  • срок действия, дата вступления условий в законную силу;
  • реквизиты сторон, которые подписали соглашение, их печати, подписи.

При внесении изменений необходимо прописать их:

  1. Изложить пункт договора в следующей редакции:«__. ____________________», выполняется новая редакция соответствующего условия;и/или2. Пункт ___ (в пункте ___ слова «___») из содержания соглашения исключить;и/или3. Дополнить текст пунктом ___ следующего содержания:

    «__. ____________________».

Уплата государственной пошлины

Величина госпошлины за процедуру регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия  составляет 350 рублей независимо от правового положения выполняющих оплату граждан.

Пошлина должна быть оплачен до момента подачи заявления наличными денежными средствами или по безналичной форме.

Как составить претензию на недочеты в квартире по договору долевого участия смотрите в статье: претензия по договору долевого участия в строительстве.

Срок регистрации

В соответствии с положениями Федерального закона № 210-ФЗ срок, в который должна быть совершена регистрация соглашения равен пяти календарным дням с момента подачи заявления.

: Дополнительное соглашение по ДДУ:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-dolevogo-uchastiya/

Все HR- сотруднику
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: